保租房大爆发，长租公寓打响价格战！

2100元！在上海闵行区，魔方公寓的租赁顾问报出这个价格时，租客有点惊讶。这是特价房的价格，比同户型房源便宜了1000多元。

正值2025年春节后的租房旺季，这样的降价显得格外扎眼。在魔方公寓门店里，租赁顾问指着仅剩的一间特价房说：“这是‘暖春’活动房源，同户型正常价格要3150元。”

上海“随申办”App上，保租房项目数量正疯狂增长。从2023年5月的17个，到2025年2月的275个，不到两年增长超15倍。长租公寓的“黄金时代”遭遇了政策房的正面冲击。

01 井喷的保租房，压低的租金线

“租住的项目离公司很近，还有健身房、书吧。”一位租住于上海闵行区莘庄板块保租房的年轻人告诉记者。他的一居室月租约4000元，现在申请需要排队等候。

这样的场景正在全国上演。2025年，上海涉租用地成交面积已超1500万平方米，较第二名的杭州领先超过1000万平方米。保租房正以前所未有的速度改变市场格局。

*表：上海保租房项目增长情况*

行业资深人士道出真相：租客的支付意愿正大幅收缩。“5年前，租客愿意拿收入的30%-40%租房，现在降到20%左右。” 曾经愿意拿出收入30%甚至40%来租房的年轻人去哪了？

今年1月，上海集中式长租公寓租金同比下降超5%，环比仅微涨2%。在传统旺季，这样的数字令人意外。

02 价格战背后，企业生存之战

春节后的上海租赁市场，一场“优惠潮”悄然涌动。

某公寓深圳南山云城旗舰店提前策划变相降租；招商伊敦壹间公寓推出新春秒杀价；窝趣推出签约半年免半月房租活动。降价已成为行业常态。

“我们的优惠活动与出租率高度绑定。”杭州一位长租公寓管家小张透露。他的门店位于网红商圈旁，地铁站800米，出租率保持在90%以上，因此没有加入降价大军。

但那些位置不佳的项目呢？小张直言不讳：“项目在选址上有‘硬伤’的，只能靠价格战。”

*表：2025年头部长租公寓企业表现*

行业分化日趋明显。截至2025年3月，TOP30企业开业规模入榜门槛已提升至14847间，累计管理房源量达188.4万间。小玩家正在被淘汰。

03 高端赛道异军突起

当普通公寓降价求生时，北京上海的服务式公寓却迎来爆发。克而瑞数据显示，两地服务式公寓占比已达12%-13%，租金坪效超8.8元/天/㎡，是普通公寓的两倍。

2023年以来，超60家中高端长租公寓落地京沪，其中高端服务式公寓突破30家。城家的瑞贝庭、乐乎的芷岸、雅诗阁的雅寓，以及万科、保利的高端线纷纷入局。

高端项目凭什么逆势而上？区位选择是关键。这些项目紧邻商业核心区、商务区或高端办公区，甚至机场枢纽。它们瞄准的是国际客户和商旅人群，与保租房形成错位竞争。

更聪明的是经营策略。越来越多中高端品牌采用长短租结合模式。酒店旺季时短租占比可达50%-75%；淡季则降至20%-30%。

“部分项目单日坪效可超10元，GOP率达80%以上。” 这样的收益表现，让仍在价格战中挣扎的普通公寓望尘莫及。

04 融资开闸，国企入场

行业洗牌中，融资渠道却在拓宽。租赁住房公募REITs市场迎来突破，规模已超百亿。

汇添富上海地产租赁住房REIT创下“90天极速过审”纪录，成为全国首单“商改保”REITs。华夏北京保障房REIT扩募申请也正式获批，购入四个位于北京的项目。

资本青睐谁？地方国企系企业正快速崛起。2025年3月，TOP30企业中地方国企系开业规模单月增加4.7万间，增速领先。安居乐寓、光谷安居等新玩家接连入场。

万科泊寓今年3月开放加盟，探索“重资产持有转向轻资产运营”。项目加盟和资金加盟两种模式，为行业提供了新思路。

企业结构也在悄然变化。TOP30企业中，11家房企系、9家地方国企系、5家创业系形成三足鼎立之势。国家队正在成为市场重要力量。

05 未来属于谁？

2025年3月，全国50城住宅平均租金35.3元/平方米/月，同比下跌3.4%。租金连续两年下跌，租售比回升至2.15%。对长租行业来说，这既是挑战也是机遇。

智能化成为破局关键。万科泊寓实现找房租务100%数字化；龙湖冠寓数字化覆盖90%场景。技术正深刻改变这个传统行业。

轻资产运营模式受追捧。万科泊寓开放加盟；龙湖集团发布全新资产管理品牌“逍遥洲资管”，将长租公寓升级为资产管理航道。企业正在寻找更灵活的发展方式。

政策支持力度持续加大。财政部明确推进专项债券支持土地储备和收购存量商品房用作保障性住房。山东计划2025年底前建成交付保障性租赁住房10万套（间）以上；西安将建成保租房5000套。

魔方公寓的特价房很快被抢租一空，但租赁顾问陈峰心里并不轻松。“下次还能靠降价吸引租客吗？”他看着马路对面新落成的保租房小区，那里健身房、书吧一应俱全，月租只比他的特价房高一点。

在深圳，万科泊寓的管理规模已达24.1万间，一季度新增1.2万间；龙湖冠寓保持着95.5%的出租率。这些头部企业正加速数字化，万科泊寓甚至实现了找房租务100%数字化。

当价格战成为常态，长租公寓的未来在哪里？或许正如专家所言，这个行业正从“防止房地产过热”的辅助角色，转向“帮助存量房去化”的主力军。行业正在经历一场静悄悄的变革。

（个人观点 一家之言 兼听则明 仅供参考）