基于供需平衡、政策调控与行业重构的综合研判

专家简介

黄奇帆 - 著名经济学家、中国金融四十人论坛学术顾问

核心数据指标

12亿㎡合理年交易量

90%房企淘汰比例

30%保障房占比目标

2026市场企稳关键年

市场供需趋于平衡，交易量回归理性

·年交易量稳定在12亿平米：合理需求量为每年12亿平方米（10亿平米折旧置换需求 + 2亿平米结构性新增需求）

·2024年新房销量已降至约9.7亿平米（超跌状态）

·预计2025-2026年将逐步回升至12亿平米的正常水平

·地方政府收购滞销商品房转作保障房的模式将继续深化

·2024年央行已启动3000亿收购计划，未来资金规模可能扩大至3-5万亿

房价"软着陆"，分化加剧

·2026年房价将结束深度调整，进入"稳中有降"阶段

·不会出现硬着陆或崩盘 - 当前部分城市房价较高点已跌30%-40%

·后续跌幅将逐步收窄，最终年均涨幅降至低于GDP增长率（约5%）

·城市分化显著：

o一线城市核心区及人口持续流入的超级城市（如北京、上海）企稳更早

o三四线城市非核心地段可能长期承压，部分或沦为"负资产"

政策干预常态化，保障房成关键抓手

·政府"托底式"救市：若房价跌幅触及30%，政府将通过收购存量房、放宽信贷等组合拳稳定市场

·保障房占比提升至30%：收购的商品房转化为保障房

·形成"市场+保障"双轨制住房体系

·解决低收入群体住房问题，同时优化供给结构

·避免房地产市场系统性风险

房企深度洗牌，行业集中度提升

·90%房企面临淘汰：9万家房企中约90%将通过破产、并购退出市场

·最终留存约1万家房企，行业进入低负债（负债率降至40%-50%）、精细化运营阶段

·国企主导、优质民企存活：资金实力强的国有房企和部分稳健民企将成为收并购主力

·加速行业整合，提高市场集中度

·房企经营模式从"高杠杆、快周转"转向"低负债、高质量"

城市化新动力：大都市圈扩容

·人口向核心城市群聚集的趋势延续

·北上广深等超级城市将带动周边1.5-2万平方公里大都市圈发展

·都市圈内卫星城住房需求仍有增长空间

·区域经济一体化加速，基础设施互联互通

·都市圈内产业与居住功能重新布局

购房者应对策略

刚需群体

2025-2026年是政策支持窗口期，可择机入市，月供控制在收入30%以内

改善群体

待房价泡沫进一步消化（2026年后）再行动，重点关注核心区域品质住宅

投资者

非核心城市房产增值空间有限，需警惕流动性风险，转向核心都市圈优质资产

2026年房地产核心趋势总结

·量稳价平：销量回归12亿平米均衡点，房价涨幅长期锚定GDP增速

·政策兜底：政府通过收购库存、扩大保障房防止崩盘，推动软着陆

·行业出清：房企数量锐减，国有资本主导新格局

·城市分化：核心都市圈价值稳固，低能级城市持续调整

注：以上分析基于黄奇帆近年公开观点及房地产市场数据综合整理，实际走势可能受宏观经济、政策调整等变量影响

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