仲量联行最新数据显示，截至2025年第三季度末，上海甲级写字楼空置率环比微降至18.1%，深圳的空置率却高达40.2%，显示出两大一线城市写字楼市场的明显分化。

01 市场分化现状

最新数据显示，中国两大经济中心的写字楼市场呈现出不同走势。

上海甲级写字楼空置率从上一季度的18.5%降至18.1%，小幅改善了0.4个百分点。

相比之下，深圳的市场表现则截然不同。仲量联行统计显示，2025年第三季度深圳甲级写字楼空置率达到40.2%，环比上升了1.2个百分点。

深圳的高空置率并非偶然现象。据多家市场机构报告，深圳甲级写字楼空置率已连续多个季度位居一线城市之首，高空置率风险尤为突出。

02 上海市场企稳的背后

上海写字楼市场的改善得益于核心商圈需求释放和产业支撑。陆家嘴、徐家汇等核心区域吸引了大量科技与金融企业入驻，成为市场稳定的主要支撑。

2025年第三季度，上海办公楼市场净吸纳量环比微升6.7%，前三季度累计净吸纳量已达到27万平方米，超过去年全年水平。

金融业连续三个季度成为上海写字楼市场需求的主要来源，占比达到23%。科技行业的需求也持续活跃，尤其是与人工智能相关的企业。

仲量联行报告显示，上海中央商务区空置率在第三季度环比下降0.6个百分点，降至16.3%。这种改善主要得益于成本驱动型需求以及当季无新增供应的影响。

03 深圳供应过剩困局

与上海市场的小幅改善不同，深圳正面临供应集中入市带来的巨大压力。

2025年第三季度，深圳甲级写字楼市场迎来了6个新项目集中入市，合计新增供应约38万平方米，主要集中在前海与后海片区。

更加严峻的是，未来12个月内，深圳预计还将有超过百万平方米的新增供应进入市场。大规模供应入市，但企业扩张速度却在放缓，直接导致了供需失衡。

戴德梁行统计数据显示，至2025年三季度末，深圳甲级写字楼空置率高达29.0%，同、环比分别上升2.8个和1.2个百分点。第一太平戴维斯的数据更为严峻，该机构统计的深圳甲级写字楼平均空置率达到31.6%。

04 产业结构决定市场韧性

两地市场的差异实质上反映了产业结构和经济集聚效应的不同。

上海作为全国经济中心，高端产业集聚效应显著，写字楼需求更具韧性。相比之下，深圳虽然科技产业发达，但新兴商务区集中供应与企业扩张放缓的双重压力，导致写字楼市场短期内难以走出高空置率困境。

科技企业仍是深圳写字楼市场主要需求来源，第三季度租赁成交面积中约有30%来自科技企业，主要集中在消费电子、人工智能应用和数字营销等领域。

深圳近期已出台政策，允许闲置和低效利用的商业、办公等存量非居住房屋改建为保障性租赁住房，试图为写字楼过剩问题提供破解思路。

上海甲级办公楼市场呈现企稳迹象，金融与科技企业的稳定需求支撑了市场的基本面。

相比之下，深圳面对未来超过百万平方米的新增供应，高空置率压力仍将持续。

深圳正积极探索“存量商办改保租房”等政策，试图通过用途转换缓解供应压力。