在2025年开业的北京某新商场里，曾经冷清的停车场如今变成了滑板公园和露天市集，传统的消费场域正在向城市公共生活空间转变。

2026年1月12日，戴德梁行在年度发布会上宣布，房地产行业未来的增长动力将从传统新建开发，转向存量资产精细化运营、物业服务品质升级等多元赛道，标志着中国房地产正式进入以存量运营为核心的新阶段。

这个判断得到了仲量联行、世邦魏理仕等多家机构市场报告的证实，同时与2025年底中央经济工作会议提出的“控增量、去库存、优供给”政策方向高度一致。

01 行业转型

房地产行业正在经历一场深刻变革。戴德梁行北区董事总经理胡峰在发布会上明确表示，未来增长动力已经从传统新建开发转向存量运营，包括物业服务品质升级和租赁市场规范化发展。

仲量联行华北区董事总经理张冀苏持相同观点，他指出，尽管当前商业地产市场全面承压，但各方业主正积极构建多元化运营策略，寻求“第二增长曲线”，以提升核心竞争力，穿越市场周期。

政策层面同样释放明确信号。2025年底的中央经济工作会议明确提出“因城施策控增量、去库存、优供给”，鼓励收购存量商品房用于保障性住房等用途。

02 北京样本

北京零售市场的变化为全国提供了观察样本。2025年，北京零售市场迎来13个优质项目开业，为市场新增超过110万平方米商业空间。

与此同时，多个老旧商业项目完成升级改造后重新入市，有力推动了北京零售市场的提质升级。存量改造在2025年取得显著进展，中海大吉巷、双井京东Mall等改造项目相继开业。

在北京零售市场总存量攀升至1686万平方米的背景下，市场的运营逻辑正在发生变化。

03 三大转变

面对市场变化，商业地产运营正呈现三大显著特征。

商业空间定位从消费场域转向“城市客厅”。更多项目开始凭借富有话题性的公共空间，与本地文化深度融合。例如，在2025年开业的项目中，出现了合院式街区商业等创新形态，它们不仅提供购物功能，更成为社区居民社交互动的场所。

文化与IP运营也从单一传播向全球化、矩阵化布局升级。同时，多元资本入局推动运营理念从“流量导向”转向“长期主义”。

商业地产的定位变化背后是消费趋势的转变。垂类赛道、细小切口、单点突破的新锐品牌正在逆势突围。专注情绪价值的垂类品牌带来新的消费热点，超级转转带来的二手多品类仓储式购物超市、多品牌跨界咖啡领域等创新不断涌现。

04 挑战犹存

尽管转型趋势明确，但商业地产仍面临严峻挑战。仲量联行的报告显示，2025年第三季度，北京零售地产租金降幅进一步加大，市场仍处调整周期。

办公楼市场同样面临压力。北京办公楼市场发展进入新常态，尽管有效需求不足带来市场全面承压，但各方业主正回归理性。2025年第三季度，北京甲级办公楼市场对外租赁项目整体空置率环比下降0.3个百分点至15.5%。

仲量联行北京商业地产部高级董事张斯亮预测：“整体租金下行趋势将至少延续至2027年。”

05 运营破局

面对挑战，精细化运营成为破局关键。戴德梁行北区商业部主管孟祎指出，以文化赋能商业、以场景创新打破瓶颈，构建具备周期穿越能力的商业生态，将成为下一阶段实现韧性增长的关键。

北京正在推进特色商业街区的打造，奥园City街、大屯里商业街及隆福寺商业街区等特色街区将融合文、商、旅、体等元素重塑消费场景。

商业地产的运营创新也体现在资本运作层面。戴德梁行发布的最新REITs研究报告显示，随着公募REITs扩围至写字楼与酒店领域，REITs正从单一资产产品向可持续的价值运营平台演进。

零售市场业主的招商策略变得更加灵活务实，愿意调整租金以保证出租率。

北京通州皇冠假日酒店和北京三里屯工体福朋喜来登酒店预计于2025年8月底开业，为高端酒店市场带来超过500间新增客房。

这些新项目入市时，面对的已不再是单纯追求规模扩张的市场。房地产行业已经从“盖楼卖楼”的粗放模式，转向长期持有、精细化运营的新阶段。

未来的商业地产价值不再取决于有多少新增面积，而在于现有资产能创造多少持续收益。