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过去二十年，中国酒店业曾经是一个相对容易赚钱的行业。

在经济型酒店高速扩张的阶段，一家位置合适、品牌稳定的酒店项目，投资回报率做到12%—15% 并不罕见，部分优质项目甚至更高。

标准化产品、快速复制能力以及持续增长的出行需求，使酒店一度成为不少投资人眼中的“稳健资产”。

但这套逻辑，正在发生变化。

根据行业机构及多家酒店集团披露的数据，近两年新开业酒店项目的回报率普遍下降至8%—10% 区间，一些竞争激烈城市甚至更低。

与此同时，项目回收周期也在明显拉长，从过去普遍的4—5年，延长至6年甚至更久。

这种变化，并不是个别项目的波动，而是一种结构性趋势。

一方面，中国酒店行业已经进入万店时代，头部集团持续扩张，供给增长速度明显加快；另一方面，市场需求虽然恢复，但增长节奏趋于平稳，房价提升空间有限。供需关系的变化，使酒店的收入端开始承压。

更重要的是，在收入增长放缓的同时，成本端却在持续上升。

无论是物业租金、装修造价，还是人工成本与渠道费用，都在过去几年明显增加。特别是在OTA平台占据主导渠道之后，佣金与投放费用已经成为酒店经营中不可忽视的一项支出。

当收入端难以快速增长，而成本端持续抬升时，投资回报率下降就成为一种必然结果。

问题在于，这种变化是否意味着酒店不再值得投资？

答案并没有那么简单。

要理解这一问题，需要先拆解一个更核心的逻辑：

酒店的赚钱能力，究竟发生了什么变化。

01

收入端：房价为什么越来越难涨

在酒店投资模型中，最直接影响回报率的变量只有两个：入住率和房价。

过去十年，中国酒店业能够维持较高回报率，一个重要原因在于房价具备持续上行空间。随着消费升级和连锁品牌渗透率提升，经济型酒店不断向中端升级，ADR（平均房价）稳步提高，带动整体RevPAR（每间可售房收入）增长。

但这一逻辑，在近几年开始出现变化。

从行业数据来看，疫情后酒店市场确实经历了一轮恢复。2023年国内酒店RevPAR出现明显反弹，但进入2024年之后，增长开始趋缓。

根据多家机构数据，国内酒店行业RevPAR大致从2019年的约190元水平，恢复至2023年的170元左右后，2024年再次回落至160元区间，2025年整体仍在这一水平波动。

这一数据背后的核心信号是：房价的上涨能力，正在减弱。

原因并不复杂。

首先是供给增加带来的直接压力。

随着中端酒店大量进入市场，同一商圈内的酒店数量明显上升。产品之间差异有限，价格成为最直接的竞争手段。在这种情况下，单个酒店很难通过提价来提升收入，反而更容易陷入价格竞争。

其次是需求结构变化。

商务出行恢复不及预期，企业差旅支出趋于理性，使酒店失去了一部分稳定的高价值客源。同时，消费者对价格更加敏感，在同质化产品面前，更倾向于选择性价比更高的选项。

再加上OTA平台的价格透明机制，进一步压缩了酒店的提价空间。消费者可以在多个平台快速比价，这使酒店在定价上缺乏弹性。一旦价格明显高于周边竞品，转化率会迅速下降。

在这种环境下，很多酒店即便入住率保持稳定，房价也难以提升，甚至需要通过促销和折扣来维持订单量。

从投资角度看，这意味着一个关键变化：

过去依靠房价上涨驱动收益增长的逻辑，正在逐渐失效。

而当收入端的增长动力减弱时，回报率的变化，就更多取决于成本端。

02

成本端：看得见的上涨，和看不见的侵蚀

如果说收入端的变化还带有周期性特征，那么成本端的上升，则更具确定性。

过去几年，几乎所有与酒店相关的成本都在上涨，而且呈现出一个明显特点：

可控成本越来越少，不可控成本越来越多。

首先是建设成本。

无论是新建还是改造项目，单房造价相比五年前普遍上升。

以中端酒店为例，当前主流品牌的单房投入通常在12万—18万元区间，一些设计要求较高或位于核心城市的项目甚至更高。而在2015年前后，同类产品的单房成本仍处于更低水平。

造价上升的直接结果，是投资额增加，从而拉长回收周期。

其次是人工成本。

随着用工成本持续上涨，酒店的人力费用占比明显提高。尤其是在一线和新一线城市，人工成本已成为仅次于租金的重要支出项。尽管不少酒店通过数字化和轻运营模式压缩人员配置，但整体成本趋势仍然向上。

第三，是租金与物业成本。

在核心城市和优质地段，物业资源仍然稀缺。即便市场环境波动，优质物业的租金并未出现明显下降。对于需要进入核心商圈的中高端酒店来说，这一成本几乎没有下降空间。

但相比以上这些“看得见”的成本，还有一项更值得关注的，是渠道成本的上升。

随着OTA成为主要流量入口，佣金和投放费用已经成为酒店经营中的常规支出。行业普遍佣金在10%—20%之间，而为了获得更好的排名和曝光，酒店往往还需要额外投入营销费用。

这一部分成本的特殊之处在于，它并不直接体现在传统成本结构中，但却持续侵蚀利润。

换句话说，酒店不仅要承担固定成本，还要为每一笔订单支付流量成本。

当这几项成本叠加在一起时，形成一个非常清晰的结果：

成本结构正在整体抬升，而且缺乏明显下降空间。

对于投资人来说，这意味着一件非常现实的事情：

在收入增长有限的情况下，成本端的持续上涨，会直接压缩项目的利润空间，从而拉低整体投资回报率。

03

回报率的变化：

从“稳健收益”到“精细经营”

当收入端承压、成本端上升，最终反映到投资模型上的，就是回报率的变化。

在经济型酒店高速发展的阶段，行业普遍存在一个共识：

只要位置合适、品牌可靠，酒店项目基本可以实现较为稳定的回报。彼时，12%—15%的投资回报率是很多项目的常态，个别优质项目甚至更高，且回收周期相对清晰。

但在今天，这一基准已经明显下移。

根据行业测算和多家酒店集团对外披露的数据，目前新开业酒店项目的回报率普遍在8%—10%区间，部分竞争激烈城市甚至更低。

同时，项目的投资回收周期普遍延长至6年以上。这一变化在中端酒店项目中尤为明显，因为其投入更高，但房价提升空间有限。

这背后，其实是酒店盈利模型的重构。

过去的模型更依赖“外部环境”——需求增长、房价上涨以及市场红利，可以在一定程度上覆盖经营中的不确定性。而在今天，这种红利正在减弱，酒店的盈利能力开始更多依赖“内部能力”。

具体来说，有三点变化尤为明显。

第一，对运营能力的依赖提高。

在房价难以快速提升的情况下，如何通过收益管理优化价格结构、提高入住率，成为关键。运营能力的差异，开始直接影响利润表现。

第二，对品牌与渠道能力的要求提高。

拥有会员体系和直销能力的品牌，可以在一定程度上降低渠道成本，从而提升净收益。而缺乏品牌支撑的酒店，则更容易受到OTA费用的影响。

第三，对选址与产品的要求更高。

在供给增加的环境下，项目位置与产品差异化的重要性进一步提升。过去“位置尚可”的项目仍有机会盈利，但在今天，这类项目更容易陷入竞争压力。

从结果来看，酒店行业正在发生一个非常明显的转变：

从标准化赚钱，转向精细化赚钱。

换句话说，酒店仍然可以赚钱，但已经不再是一个依赖简单复制就能获得稳定回报的行业。

04

谁还在赚钱：分化正在加速

当回报率整体下行，行业并不是普遍不赚钱，而是开始出现明显分化。

首先仍然具备优势的，是头部连锁品牌体系内的项目。

这些品牌通过会员体系、直销渠道和规模化运营，在一定程度上降低了渠道成本，同时能够提供更稳定的客源。

以华住、锦江为代表的头部集团，其会员订单占比持续提升，使部分门店对OTA的依赖明显下降。在同等条件下，这类酒店往往能够获得更高的实际利润率。

其次是选址优质的核心地段项目。

在一线城市核心商圈、交通枢纽以及优质旅游目的地，需求仍然相对稳定，房价具备一定支撑能力。这类项目即便成本较高，但由于客源质量较好，仍然可以维持相对合理的回报水平。

第三类，是具备产品差异化的酒店。

例如部分生活方式品牌或设计型酒店，通过品牌溢价和社交传播能力，在同质化市场中拉开价格差距。这类项目虽然数量不多，但在局部市场中具有较强竞争力。

与之相对的，是另一类项目开始承压。

首先是缺乏品牌支撑的单体酒店。在OTA主导流量分配的环境下，这类酒店更容易陷入价格竞争，利润空间被不断压缩。

其次是选址一般、产品同质化的中端项目。

随着中端酒店供给快速增加，同一商圈内的竞争明显加剧，这类项目既难以提升房价，又需要承担较高成本，回报率下降最为明显。

还有一类，是依赖单一渠道的酒店。

在渠道成本持续上升的情况下，过度依赖OTA的项目，其利润更容易受到侵蚀。

从整体来看，行业正在形成一个更加清晰的结构：

强品牌、强运营、好位置的项目，仍然可以获得相对稳定的回报；

而缺乏这些要素的项目，则面临更大的经营压力。

这意味着，酒店投资正在从“普遍可行”，转向“选择性成立”。

05

结语：不是不能赚钱，而是更难赚钱

回到最初的问题：

酒店投资回报率，为什么越来越低？

答案并不在某一个单一因素，而在于一系列结构性变化的叠加：

供给增加，压缩房价空间；

需求趋稳，增长动力减弱；

成本上升，侵蚀利润空间；

渠道变化，重塑分配结构。

这些因素共同作用，使酒店行业从过去的高增长阶段，进入一个更加成熟的周期。

在这个阶段，行业并不会停止增长，但赚钱的方式已经发生改变。

过去，酒店依赖规模扩张和市场红利获得收益；

而今天，更多依赖的是品牌、运营和结构能力。

换句话说：

酒店不是不能赚钱，而是赚钱变得更有门槛。

对于投资人来说，这或许才是最重要的变化。

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