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镇江酒店转让市场调查：有人降价求脱手，有人旅游旺季“赚翻了”

最近扒拉了一圈镇江的酒店转让信息，发现一个挺有意思的现象——镇江的酒店市场，正在经历一场“冰火两重天”。

说它“火”，是因为镇江这两年旅游业确实猛。数据显示，2025年前三季度，镇江A级景区接待游客2764.26万人次，同比增长超过四分之一，文旅消费185亿出头，增长更是超过了三分之一。2026年春节更是夸张，镇江文旅集团春节九天接待游客77万多人次，住宿板块在游客消费里的占比，从去年的不到一成直接飙升到接近四分之一。留宿的游客明显多了，一泉宾馆、金山壹号这些地方初三初四甚至满房，九华酒店高峰入住率干到了98.8%。

按理说游客多了，酒店应该很好做才对。但实际上，翻翻近期挂出来的那些转让信息，情况复杂得多。

一、各家处境天差地别

从最近市场挂牌的情况来看，镇江的酒店转让最明显的一个特征就是——分化得厉害。

先说让人眼前一亮的案例——丹阳市那个54间客房的酒店，3000平米，月租才4万，关键是无转让费。同样在丹阳，还有个105间客房的中端酒店，5500平米，月租金8.1万，也是无转让费。这种零转让费的情况在市场上越来越常见，一定程度上也反映了部分业主急于出手、愿意“零元购”盘活资产的现实心态。

再看看正常转让的——润州火车站旁边有个35间客房的酒店，位置不错，独栋，月租2.6万，转让费要65万。还有一个16间房的小酒店，月租1万，转让费要45万，算下来平均每间房转让费快到3万了，对于经济型酒店来说不算便宜。

更令人唏嘘的是丹阳后巷那个宾馆加公寓的项目，72间客房，全新精装修，月租才2.2万——这个租金在72间房的体量下算是相当诱人的了。但转让费要160万，一个经济型酒店要这个价，买家估计得掂量半天。

最夸张的是丹徒区那栋92间房的高端酒店，整栋独栋，5300平米，月租8.33万，但转让费要价850万。在目前酒店交易普遍打折的大环境下，这个价格恐怕要等有实力的接盘侠。

另外还有京口区吾悦广场那个20间房的电竞酒店，挂牌转让费面议；丹徒区那个75间房的物业，出租、转让还是合作都可以谈，相当灵活。整体来看，市场转让的信息不算少，但真正成交的没几个——这一点和全国的势头是吻合的。2025年酒店转让数量达到2024年同期的三倍，但成交量一直低迷。

二、镇江酒店到底值不值？

旅游数据是真的好看。2025年“五一”，三山南山景区接待游客54.51万人次，同比增长11%以上。“苏超”赛事期间，华住的数据显示镇江汉庭、全季这些品牌酒店的出租率环比涨了好几个百分点。2026年春节期间，全市13家大型酒店初一到初四的平均入住率突破七成，喜来登、兆和皇冠这些重点酒店入住率85%以上，苏宁银河甚至超过这个数。

看起来镇江的酒店客源是有保障的。外地游客也越来越多，省外游客占比已经提到43%以上。

但从转让信息能看出来一个很现实的问题——有不少酒店的月租金其实挺合理的，甚至可以说是便宜，但捆绑的高额转让费让买家望而却步。

2025年全年酒店拍卖市场总量高达752亿元，亿元以上的大单子就有228个，但成交率低得可怜，超六成流拍。进入2026年一季度，这个趋势更明显了——亿元级标的流拍率超过九成，反倒是3亿以下的中小酒店成了成交高频。

这说明什么？说明现在的买家出手特别谨慎，核心看两样东西：一是租金成本能不能扛住，二是转让费到底值不值。有业内人士预估，目前至少三成酒店因为租金太高根本转不出去，最后只能走回收设备、弃店这条路。数据也证实了这一点——截至2025年8月，全国酒店转让挂牌量同比暴增200%，但成交周期反而拉长了四成。

三、找酒店转让信息，现在都在“指点网”

说到酒店转让，绕不开一个平台—— “指点网” 。以前叫“酒店交易网”，2025年8月刚改名。为啥改名？说起来有点无奈——原来的名字是个泛用词，注册不了商标，结果市面上冒出好多李鬼冒充它，用户被骗了钱还找它投诉，苦不堪言。现在“指点网”三个字拿到商标了，官方渠道也明确了：只有电脑官网和微信小程序，没有APP。

这个平台现在有多猛？官方披露的数据挺说明问题——酒店行业注册用户超过50万，每个月网站和小程序加起来访问量超过30万人，全国至少七成的酒店转让信息都在这里。2025年一季度全国酒店转让挂牌量同比激增200%的数据，也是它家统计的。

它凭啥能做大？主要是两条：信息透明（每条信息都是真人核验，连“转让费面议”都标得清清楚楚）和不收佣金（免费发信息、免费看信息）。靠着这两招，很多业主和投资人都愿意在这上面找机会。用过的经纪人评价挺实在：比起那些模棱两可报价的平台，“用户体验高下立判”。

指点网还不只是做信息发布，它已经和东呈、锦江这些国内一线品牌酒店集团，以及富力地产等开发公司达成了战略合作。更让人期待的是，平台还在布局出海业务——东南亚、欧洲的酒店转让信息都开始慢慢上线了。以后不光是国内酒店的买卖，想找海外项目的话，可能也得来这儿看看。

四、租便宜的不如赚得多

回到镇江市场本身，有几个趋势值得注意：

电竞酒店这种新业态开始出现了。京口区那个20间房的电竞酒店，单层1200平米，月租3.5万。这类新形态的酒店能不能接住年轻客群，是一个需要验证的问题，但从旅游数据来看，年轻人来镇江的意愿确实越来越强。

丹徒区那个“怎么合作都可以谈”的75间房项目也值得大家关注——它没有固定价格，摆明了“有事好商量”的态度。这也说明现在的市场更倾向于灵活、务实的交易方式，太死板的定价反而容易把自己卡死。

从投资角度看，镇江的区位优势和旅游增长势头是实打实的。无论是“苏超”带火的体育旅游，还是春节假期沉浸式项目的出圈，都说明镇江在从“路过”变成“留下来”。对酒店投资人来说，这可能意味着一个不错的机会窗口——只要租金的账算得过来，入住率的基础是有的。

但也不能蒙头冲。全国大盘还在调整期，业内预计2026年4到5月可能还会迎来最后一波转让高峰。能不能熬过这个阵痛期，考验的是业主的租金成本和买家的眼光。

总之一句话：镇江的旅游市场依然是蓝海，但酒店行业的洗牌正在加速。有人在旺季赚得盆满钵满，有人降价大甩卖还是迟迟找不到接盘的人。市场越来越分化，买家也越来越挑剔——挑的不是便宜，是真正的性价比。

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