来源：大粒子 酒店资管交流岛 侵删

“职业通道看不到方向了。”

这是酒店投资端朋友近年最大的感受。

地产下行，形势不定，不论是地产公司或是有实力的资方，都不愿意投新项目。不开新店，脑子里的那些经验和知识就毫无用途。

留在原地，只能继续沉沦；想离开，又发现过去积累的经验和资源很难迁移到其他行业。

再加上消费降级，人工增加，酒店越来越难难管、难退出，存量盘活也使不上力，不知道到底应该往哪个方向走。

这种情绪并不奇怪。

就像股市的追涨杀跌一样，情绪被放大了。在行业下行期，“当下不好做”很容易就会被理解成“这个行业没有未来”。

酒店行业，到底有没有未来？未来在哪里？

向内求不到，就向外看看。让我们把目光移到那些经历过地产完整周期的成熟市场，看看有哪些新东西在等着我们。

01

从全球视角看，行业还能有哪些新东西

What New Opportunities Are Emerging in the

Global Hospitality Industry?

一直以来，国内酒店行业注意力都在品牌、运营和单店经营上，所以很多人对“酒店专业资产管理”仍然比较陌生。

但在美国、欧洲、日本和新加坡等成熟市场，已经发展出了多种完全不同的酒店资管模式。

有的替业主管住酒管公司，有的募集资金投资酒店，有的管理上市REIT，还有的把品牌、运营、资本和退出平台连接在一起。

它们也代表了酒店投资侧专业人才未来可以走的几条新路。

在美国，酒店资管公司通常是业主的代表，主要负责监督运营商、改善现金流和提升资产价值。

在欧洲，酒店资管更多与私募股权基金结合，管理人不仅管资产，还要募集资金、寻找项目并完成退出。

日本拥有成熟的酒店J-REIT市场，资管公司的核心任务，是管理上市酒店组合及其融资、分派和资产负债表。

新加坡则更进一步，形成了由产业集团支持，连接品牌、运营、投资和资本市场的综合平台。

在不同的市场里，我选择了四家有代表性的公司，供大家参考：

美国：hotelAVE

欧洲：EXTENDAM

日本：Japan Hotel REIT Advisors

新加坡：CapitaLand Ascott Trust Managers

02

这四家公司，代表酒店资管的四条路

Four Companies, Four Paths in Hotel Asset Management

1

hotelAVE：站在业主一边，管住酒管公司

hotelAVE成立于2003年，是美国头部的独立酒店资产管理及顾问公司。

目前管理约125亿美元酒店资产，每年还为约100亿美元的酒店地产提供顾问服务。

它通常既不持有酒店，也不直接负责酒店的日常经营。它所做的，只是代表业主监督品牌方、酒管公司和酒店管理团队。

比如审核年度预算、判断收入预测是否合理、分析人工和采购效率、推动资本开支及改造、参与品牌选择和酒管合同谈判，并在收购、融资和出售阶段提供专业意见。

表面上，它管理的是酒店经营；实际上，它管理的是业主的投资回报。

这种模式的优势，是不需要投入大量的自有资金，也不需要建立庞大的酒店运营团队。公司依靠专业判断、数据能力和业主信任扩大管理规模，主要收入来自资管费和顾问费。

2

EXTENDAM：和募集资金一起投资

欧洲的EXTENDAM走的是另一条路。

这家法国酒店私募股权投资机构已参与260多个项目，覆盖欧洲400多家酒店，相关资产规模约51亿欧元。

与hotelAVE不同，EXTENDAM不是单纯接受业主委托，而是站到了资本结构里面。

它向机构、家族办公室和高净值投资人募集资金，再与欧洲当地酒店经营者共同投资酒店，通过收购、改造、品牌调整、融资优化和运营提升创造价值，最后出售项目、实现退出。

它的核心能力不是自己经营酒店，而是找到合适的项目和合作方。

具体经营可以交给专业团队，自己则集中精力做好募资、投资判断、交易结构、投后管理和退出。

因此，它的收入除了管理费和交易费用，还有来自投资收益的业绩报酬，也就是Carry。

3

JHRA：把单体酒店变成金融资产

Japan Hotel REIT Advisors是Japan Hotel REIT Investment Corporation的资产管理人。后者是日本规模最大的专业酒店J-REIT之一，组合规模超过6000亿日元。

它管理的不是一家酒店，而是一个上市酒店资产组合。

资管人的工作包括选择和收购酒店、设计租赁及运营结构、监督运营商、安排资本开支、管理融资、出售资产，并持续向资本市场披露经营表现。

酒店经营得好不好当然重要，但它还要回答更多问题：

分派能否持续增长？负债率是否安全？融资成本能否下降？新收购能否提升每单位分派？哪些资产应该继续持有，哪些应该出售？

这个阶段的酒店，已经不只是一项经营性物业，而是意向金融资产，可以被长期持有、融资、分红和交易。

JHRA赚取的也不只是传统资管费，还包括与资产规模、收购及出售相关的管理费用。

4

CLAS：链接资产、品牌、运营与资本

新加坡的CapitaLand Ascott Trust，简称CLAS，是亚太规模最大的住宿类信托之一，资产价值约89亿新元，物业分布在全球多个国家和地区。

它的特殊之处，在于背后站着凯德投资和雅诗阁。

雅诗阁提供品牌与运营能力，凯德提供开发、投资和交易资源，CLAS负责长期持有住宿资产，信托管理人则负责投资、融资、组合管理和投资人回报。

其资产也不局限于传统酒店，还包括服务式公寓、学生公寓和长租住宅。

这使它可以根据不同资产的收益特征，配置稳定租约和经营型收入，在增长与稳定之间进行组合。

这种模式的优势，是产业和资本可以在同一个生态内循环：前端发现和培育项目，中端通过品牌和运营提升价值，后端再由信托长期持有或完成资本退出。

03

同样叫酒店资管，赚的却不是同一种钱

Same Name, Different Economics:

How Hotel Asset Managers Make Money

如果把四家公司放在一起，会发现它们代表了四种完全不同的商业模式：

虽然模式不同，但很明显，他们都需要：

对行业深度理解的投资侧能力。

酒店资产管理远远不只是一项“管酒店”的工作，而是一条从专业服务走向投资管理，再走向资本平台的发展路径。

国内酒店资管行业还处于比较早期的阶段，这意味着市场不成熟，但也意味着很多位置尚未被占据。

未来，我们会沿着这个系列，继续拆解这些公司如何起步、如何赚钱、如何建立团队，以及它们经历了怎样的发展过程。

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