指点网认为2027年写字楼与工业地产冷热分化还将持续：一边“卷价格”，一边“抢资产”

如果你最近关注过商业地产的新闻，大概率会有一种“冰火两重天”的感觉。这种感觉不是错觉。写字楼市场还在“卷价格”，工业地产和仓储物流却已经悄悄进入“抢资产”的阶段。多位业内人士预判，这种冷热分化的格局不仅不会在短期内收敛，到2027年大概率还会继续拉大。

写字楼：每四间办公室就有一间空着

先看写字楼这边的情况。最新数据显示，全国13座重点城市的写字楼平均空置率已经突破了25%，换算成大白话就是——每四间办公室里就有一间是空着的。这个数字放在任何一个行业里，都够让人捏把汗。

更让人头疼的是，供应端的“水龙头”还没关上。第一太平戴维斯的报告预测，一直到2027年，单季度新增供应量仍将维持在50万到100万平方米的高位。换句话说，市场上不断有新楼入市，但需求端并没有同步跟上。过去一年，全国13座重点城市写字楼的季均净吸纳水平比三年前减少了66%。外资企业受中美紧张局势影响趋于谨慎，纷纷缩减办公支出，而AI、高端制造等新赛道虽然释放了一些需求，但体量上远远不足以消化这么大的新增供应。

具体到一线城市，分化同样明显。深圳的情况最典型。戴德梁行的数据显示，截至2026年二季度末，深圳甲级写字楼平均租金已经降到每月每平方米144.2元，较2025年末又跌了3.4%，而跟十年前247.68元的水平比起来，已经跌去了大约40%。深圳中原工商铺部的数据也印证了这一点——截至2026年上半年，深圳甲级写字楼空置率约29%，前海等新兴片区更是超过三成。

上海和广州的日子同样不好过。上海甲级写字楼空置率在2026年二季度虽然环比小幅回落至22.5%，但租金同比跌幅达到10.8%，在四个一线城市中跌得最猛。广州则成为一线城市中唯一空置率还在持续攀升的城市，2026年二季度空置率升至22.9%，环比上升了0.8个百分点。

唯一的例外是北京。受益于2025年全年没有新增供应入市，北京甲级写字楼空置率降到了15.32%，是一线城市里唯一“及格”的选手。但业内人士也提醒，2026年北京预计有约126万平方米的新增供应集中入市，这个“独苗”的优势能维持多久，还得打个问号。

工业地产：超七成城市租金在涨，需求比供应跑得快

再看工业地产和仓储物流这边，完全是另一番景象。

普洛斯覆盖全国49座核心城市的市场监测数据显示，2026年上半年，国内主要高标准仓储物流市场的平均出租率达到了83.2%，环比和同比都在上升，超过七成的城市租金已经步入修复上行通道。

更关键的是供需关系的变化。普洛斯预计2026年全年仓储市场的净吸纳量约1400万平方米，新增供应量约1200万平方米，需求增量将继续超过供应增量。这说明什么？说明工业地产正在进入一个“供不应求”的阶段。

世邦魏理仕（CBRE）的分析也给出了类似判断。报告指出，中国仓储物流市场在2021年到2025年的“十四五”期间经历了供应高峰，大量新增供应涌入市场导致出租率和租金明显下滑。但进入“十五五”之后，情况会明显不同——新增供应预计将大幅下降，而制造业升级和第三方物流外包渗透率的提升会持续为需求提供动力。CBRE预计到2028年底，仓储物流的空置率将大幅收缩至11%。

从区域来看，中西部和华东地区的仓储租金已经开始出现筑底迹象，2026年到2028年间这些区域的大部分市场将进入复苏阶段。不过华北的北京-天津-廊坊区域仍然不太乐观，空置率还在30%左右；华南则因为正处于供应高峰期，去化周期相对更长，可能要到2029到2030年才能看到明显恢复。

资本在用脚投票

冷热分化不只是数据上的差别，资本市场的反应更加直接。

以深圳为例，2026年的大宗交易市场上，工业厂房资产的成交金额占比高达50%，具备稳定租赁收益、安全边际充足的产业资产，正在持续受到实体企业和民营投资者的青睐。

仓储物流REITs的表现同样能说明问题。中金普洛斯REIT在2026年上半年的整体出租率超过92%，年化现金流分派率达到6.20%。在整体经济环境不算太好的背景下，这个收益水平对投资者来说还是相当有吸引力的。

世邦魏理仕在报告中也特别提到，目前是自用型买家入手核心工业资产的最佳时机，议价空间已经大幅提升。中西部和上海都市圈适合以成熟项目收购为主，宁波、杭州、南京等华东城市则成熟项目收购和绿地开发都适宜。

2027年，分化格局大概率延续

把时间线拉到2027年来看，这种分化大概率还会继续。

写字楼方面，虽然第一太平戴维斯预测2027年后期整体空置率有望回落到20%以下，但前提是“需求稳步回升”。目前来看，企业办公租赁决策仍然保持审慎，需求端整体修复节奏偏缓。更现实的情况是，直到2027年，单季度新增供应仍将维持在50万平方米以上的高位。供应压力不减，需求恢复又需要时间，写字楼市场短期内很难出现根本性反转。

工业地产方面，Ken Research的报告显示，工业与物流地产在中国商业地产市场中的份额预计将从2022年的26.8%上升到2027年的31.4%，市场规模从约630亿美元增长到约1090亿美元。到2027年，工业物流有望超过零售，成为中国商业地产中最大的资产类别。

投资和选址，得用两套逻辑

在这样分化的市场格局下，投资和选址的侧重点确实需要区别对待。

写字楼这边，核心思路是“选产业，别只看租金”。 有分析指出，写字楼市场的真正底部不是由价格决定的，而是由产业密度决定的。以深圳为例，南山科技园凭借硬科技产业的高度聚集，空置率维持在约15%的低位，而前海片区因为配套体系还在完善中，空置率接近40%，同在深圳，相差近25个百分点。这说明，产业聚集度远比单纯的租金水平更能决定物业的去化能力。

工业地产这边，重点是“抢先布局供需改善的窗口”。 CBRE报告指出，2026到2027年间高标仓库存周期将围绕3年的临界线运行，各市场租金将依当地供需情况渐次筑底修复，而租金在2028年后有望迎来一轮快速反弹。这意味着，当前到2027年中期是一个比较关键的布局窗口期。选址上，建议重点关注已接入“智慧选地”系统的区域以及明确列入城市更新计划的老旧园区，这些地方的政策确定性相对更高。

总的来说，写字楼和工业地产正在走两条完全不同的路。前者的关键词是“去库存”和“卷价格”，后者的关键词是“供需改善”和“价值重估”。对于投资者和企业选址决策者来说，认清这个大趋势，比盯着某个季度的数据波动要重要得多。

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