来源：周云生 铂纳斯酒店 侵删

酒店保值本质-生意越好酒店越值钱 。

无论做单体酒店还是连锁加盟，酒店都是 重资产投入 ：动辄千万上亿押在一栋楼、一份租约、一套系统上。所以最近很多投资人问我同一个问题：生意不好做，酒店资产怎么保值？

我的答案一直没变过：酒店如果生意不好甚至亏钱，要 迅速想办法把生意做上来 ，这是保证酒店资产价格最重要的手段。如果你在酒店不赚钱又找不到方法，一味地等——尤其在大环境资产价格整体下行的当下——市场不会给你留情面。

这篇文章，我把近期法拍市场、转让平台和行业数据摆在桌面上，再结合我的判断，一起把「酒店资产保值」这件事讲透。

01

THE MARKET SPEAKS

贬值不是慢慢来的：先看一组数据

「迅速贬值」不是我吓唬人，是过去两年酒店资产交易市场上正在发生的事。据迈点研究院统计，2025 年国内千万元以上的酒店法拍项目共 692 个，最终成交仅 46 个—— 超过九成流拍 。全年酒店相关拍卖项目 764 个、拍卖总金额 752 亿元，其中 5 亿元以上的 16 家酒店，超过六成流拍，且几乎都是底价成交、没有溢价。

6.6%

2025 年千万级酒店法拍成交率（692 个项目成交 46 个）

+223%

2026 年一季度酒店转让挂牌量同比增幅

73%

业主与投资人中预计酒店资产价格下调的比例

比流拍更扎心的是 价格 ：四川南充天来大酒店经历 10 次流拍、降价近 7 亿元，最终以约 2.5 折成交；上海红楼戴斯宾馆从 2.756 亿元一路降到 9716 万元，跌幅 64.7% 仍无人接手；南宁富满地大酒店 5 年 31 次流拍，最终以近 3 折成交。按市场惯例，法拍酒店一拍不低于评估价 7 折、二拍 5.6 折——这不是「捡漏价」，这就是市场现在认的价。

「这个贬值不是一时半会儿，是迅速贬值——资产价格有可能降到零。」

转让端同样在恶化。国内最大的酒店转让平台指点网披露：2025 年酒店转让数量已达 2024 年同期的 3 倍；2026 年一季度挂牌量同比再增 223%，成交周期反而拉长了 40%。更直观的一个数字——平台上单条转让信息的周均浏览量，从 2023—2025 年的约 1000 次，跌到了 2026 年 4 月的 400 次出头。 连看的人都没了，更别提谁来接手 。

02

NEW RULES OF VALUATION

估值逻辑已经改写：不看装修造价，看现金流

很多老板以为酒店值钱是因为「楼值钱、装修值钱」。这个时代结束了。随着酒店公募 REITs 常态化落地，酒店资产估值的核心评判标准已经变成 年度净现金流（NOI） ——硬件老化、坪效低下、现金流孱弱的酒店，无论抵押融资、股权转让还是资产打包，都会大幅贬值。

有意思的是，市场并非没有钱——恰恰相反。据仲量联行数据，2026 年上半年国内酒店投资交易总额超过 99 亿元，同比上涨 155.4%。但同一时间，441 个千万元级酒店资产登上法拍平台，最终成交仅 20 个， 成交率 4.5% 。钱在场上，却只挑「会赚钱的资产」。

一句话总结这张表： 市场不缺钱，缺的是能持续产生现金流的酒店 。现金流，就是当下酒店资产唯一的锚。

03

THREE VARIABLES

影响酒店资产价格的三个变量

做了 27 年酒店、陪跑 500 多家门店，我判断影响酒店资产价格的要素就三个： 生意、剩余合同年限、已经营年限 。三个变量一起向下走，资产价格就没有支撑。

1

生意好坏：经营数据就是资产的定价权。出租率、房价、客源结构越健康，估值越坚挺——同楼同地段，经营水平不同，市场给的价格天差地别。

2

剩余合同年限：租期就是资产的寿命。剩 3 年和剩 10 年，市场给的是两个价；合同每过一年，资产的剩余寿命就少一年。

3

已经营年限：开业越久、设备越旧，折旧越重。设备老化、装修过时、产品代际落后，年限一到，市场自然打折——翻新改造可以止跌，但前提是先有现金流。

— 影响资产价格的三个变量：生意 · 剩余合同 · 经营年限

三个变量里，「生意」是唯一你能主动改变、而且见效最快的。而生意的第一杀手是 租金 ：行业普遍认为，租金占营收比突破 35% 就是危险信号，超过 40% 基本是在给房东打工，冲到 45% 以上近乎慢性自杀。转让平台的统计也印证了这一点——转让困难的酒店中，高达 67% 直接源于租金压力，至少 30% 的酒店因为租金太高「永远转不出去」，最后只能回收设备、弃店了事。

04

THE URGENCY

生意不好的酒店，当务之急三件事

所以当务之急是什么？我给所有生意不好的酒店排一个优先级，只有三件事： 先活下来，再赚钱，然后守住资产价格 。

1

保证正常运营：先不谈赚钱，先保证不断货、不断人、现金流转正——活着才有后面的可能。

2

把生意迅速做起来：出租率、平均房价、客源结构，一项一项拉回健康水位——这是保资产最硬的手段。

3

让经营数据替你说话：盈利水平守得住，资产价格才守得住；数据漂亮，就是最好的估值说明书。

— 当务之急三件事：活下去 · 赚起来 · 守价格

怎么做到？无非三条路： 派人出去学、请人上门指导、组团参训 。办法有很多，把业绩做好才是王道。不要心存侥幸——市场不会等你准备好，估值也不会等你慢慢来。

05

INDUSTRY VOICES

平台上的行业声音：共识正在形成

最近刷抖音、快手、小红书和头条，酒店资产保值的讨论明显多了起来。我把几位有代表性的博主观点整理如下——他们的表达不同，但结论惊人一致。

1

头条酒店投资博主「老范」：租金是绞索。全国酒店平均 RevPAR 只相当于 2019 年的约 85%，而商业租金却比 2019 年还高——两条线的剪刀差，就是失血点；他接触的投资人里超过三分之一在为房租发愁。

2

迈点专栏谢祥明：全国酒店总量突破 40 万家、客房近 2000 万间，开业 5 年以上的存量老旧酒店占比接近 70%。行业呈 K 型分化——完成改造重构的酒店 RevPAR 上涨、资产保值增值；固守老旧硬件的持续贬值、逐步退出。

3

商管视角博主（鹿朋商管）：酒店不是「二房东生意」，而是物业的现金流引擎——有稳定现金流的酒店和一栋空置楼，在银行那里的授信逻辑完全不同；酒店让物业从「负资产」变成「可经营资产」。

4

指点网（转让平台）：租赁模式正在改写——「基础租金 + 营收提成」的风险共担合同越来越多；武汉、成都、西安等二线城市核心商圈酒店租金自 2024 年以来平均下降了 15%—30%，租金谈判的窗口正在打开。

5

厚海数据《2025 中国酒店业投资与资产管理白皮书》：约 73% 的受访者预计酒店资产价格下调，仅 12% 预计提升——交易双方价格预期仍有错位，市场底部尚未确认。

「资产保值的本质，是把现金流守住——生意越好，酒店越值钱。」

06

SELF CHECK

给你的酒店做个资产体检：三问自查

读完这篇，建议你今天就把下面三个问题算一遍——算完你就知道自己酒店的资产处在什么水位：

自查问题

安全水位

一问：租金占营收比多少？

25% 以内有喘息空间，35% 是警戒线

二问：合同还剩几年？已营几年？

剩余租期越长越值钱；开业超 5 年须有翻新计划

三问：现金流是正是负？OTA 占比是否失控？

现金流转正；直销与协议客源持续做大

三问答得上来，说明你的资产有底；三问都含糊，说明市场抛弃你的时候，你连讨价还价的筹码都没有。

THE END

不要心存侥幸，把业绩做好才是王道

数据不会说谎：法拍成交率 4.5%、转让挂牌量 +223%、73% 的投资人看跌资产价格——这个市场正在无情地给「不会赚钱的酒店」重新定价。但换个角度看，同样是洗牌：有人被迅速贬值拖下水，也有人把生意做起来后资产不降反升。 快马加鞭把业绩做好，是当下唯一确定的保值手段 。派人出去学也好，请人上门指导也好，组团参训也好——动作越快，代价越小。平台会一直变，会经营的人不会输。

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