来源：简希Jessie.酒店投资笔记 侵删

今天把这条公式拆开，你会看到决定一切的，其实只有三个数。

一、公式拆开，就三个数

回本公式拆开 · 单房造价 / 出租率 / 均价

单房造价，只影响分子——这是三个数里你最能控制的。图纸阶段省下来的 1 万，等于开业以后白赚 1 万。

出租率，对分母的影响是平方级的：出租率掉 10 个点，收入掉一截，但房租、人工这些固定成本一分不少，掉的全是利润。

均价，由商圈档次和产品力决定，不是由愿望决定。定价之前，先去你那条街住一晚竞品，再回来看自己的测算表。

二、同一家店，三个数定三种命运

40 间房 · 固定投资 380 万 · 三档情景

投资固定 380 万（单房 6 万 × 40 ＋ 公区 90 ＋ 开办 50），三个数往里一放：保守档 2.8 年，中性档 1.7 年，乐观档 1.1 年。

同一家店，同一笔钱，回本期差出 2.5 倍。区别不在运气——在你签字之前，敢不敢按保守那档算。

所以我的习惯是：拿保守档对照你的租金和月供，扛得住再谈中性档。乐观档从来不该出现在测算表里。

三、三个数各错一点，漂出去多少

以中性档 1.7 年为基准 · 每次只动一个数

造价多花 2 万一间，回本多 0.3 年；均价少卖 30 元，回本多 0.3 年——这两个数错了，代价是线性的，咬咬牙能扛。

但出租率错 10 个点，回本期直接多出一年多。而它，恰好是谈判桌上最容易被“承诺”的那个数。

这三个数的性格不一样：造价你管得住，均价去街上核对，出租率——谁跟你打包票，就把签字前三问拿出来。写进合同了吗？达不到怎么赔？上限多少？

先算账，再画图。算到最后你会发现——真正赚钱的酒店，卖的是一种生活方式。

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