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三只商业不动产 REITs 同步过审，募资合计约 126.5 亿元

近期深交所一次性通过三只商业不动产 REIT 项目，华润置地、大悦城、星河旗下资产在列，底层包含写字楼、购物中心等成熟经营性物业。这批产品落地，可以帮企业盘活存量商业资产，打通资产证券化退出渠道，也给市场增加了新的不动产投资标的，行业对商业 REIT 的推进节奏持续看好。

大悦城发布三季报，开发业务承压，转向存量资管

大悦城披露三季度财报，受开发业务毛利率下滑、回款放缓影响，整体业绩承压。集团重心持续转向商业资管，推进购物中心调改、首店招商与轻资产输出，天津大悦城 REIT 也在申报路上。这份财报也是当下行业缩影，不少房企都在从盖楼转向运营存量商业资产。

招商蛇口联合南山控股，在上海设立大额置业平台

招商蛇口与南山控股联手成立上海招山创悦置业，注册资本约 14.6 亿元，业务覆盖商业物业租赁、物业管理、地产开发等。两家企业强强联合布局上海，后续大概率围绕办公、商业等非居住物业展开合作，是近期上海商业地产领域比较受关注的合作动作。

券商研报：政策加持，商业地产正式进入存量提质阶段

中信建投发布行业观点，依托消费基础设施相关指导意见，国内商业地产已经从新增开发，转向存量改造、业态融合。政策鼓励商场、街区更新，同时扩大商业 REIT 空间，区位优质、运营能力强、融资成本低的运营商，接下来会更有优势，行业分化会进一步加剧。

华润置地持续推进资产轻量化，大连万象汇挂牌转让

华润置地预披露转让大连公司全部股权，核心资产是大连华南万象汇，这是当地成熟的地铁上盖购物中心，营收和利润稳定，不属于不良资产。接连出让优质商业项目，是华润轻重分离策略的延续，通过成熟商业出表回笼资金，把重心保留在运营管理端。

仲量联行发布北京三季度商业地产市场报告

机构发布北京商办市场回顾，写字楼板块依旧是核心区和产业园区冷热分化，核心甲级写字楼租金韧性更强，远郊空置压力偏大。购物中心方面，商场持续靠主题活动、首店引进拉动客流，租户更谨慎，优先选择流量稳定、运营成熟的项目，租赁成交节奏平稳。

绿地集团落地进博主题商业社区，承接展会客流

绿地在上海打造首个进博主题 OPC 社区同步揭牌，旗下多家酒店也加入进博会票根权益活动，面向大量境外客商开放。借着进博会窗口，项目把商务接待、短期办公、配套消费打包在一起，是大型商业配套依托展会做差异化运营的典型尝试，短期客流预期提升明显。

北京“颐堤港”更名“北京太古坊”

太古地产将颐堤港及二期统一纳入“太古坊”体系，落成后总建面超86万㎡，含8座甲级办公楼、15万㎡零售空间，引入约400个品牌，太古坊品牌首次进内地，坝河滨水综合体提速。

凯德广场启动品牌焕新，签首批管理输出

凯德投资（中国）发布“凯德广场”新定位，主打“区域生活更新中心”，签约绍兴柯桥、温州鹿城存量项目，预计2027年开业，转向社区商业精细化运营。

北京亦庄创意生活广场更名“壹天地UNi ONE”

项目改造成立体公园商业，引入山姆、Livehouse、攀岩等业态，主打青年运动与夜经济，预计2027年亮相，服务经开区产商文旅融合。

第三代奥特莱斯加速成型

砂之船石家庄二期、上海青浦百联奥莱二期、成都熊猫主题奥莱陆续推进，奥莱从“名品折扣”转向“场景+文旅+家庭消费”的生活方式目的地。

重百接管重庆观音桥项目，不闭店改造

重百集团接手未来国际裙楼，打造“新世纪中心英利荟”，5万㎡体量聚焦18–35岁客群，日咖夜酒、文创美学，预计2027年中完整呈现。

华安陆家嘴商业REIT上市

11月4日上交所挂牌，底层为上海核心商办资产，办公出租率97.21%、商业98.18%，国资盘活存量样本。

新城吾悦商业REIT生效，民营房企首单破冰

广发新城吾悦REIT净募15.53亿，底层为常州天宁、南通启东吾悦广场，公众认购超30倍，民营商业地产融资通道打开。

天津津铁·金诺地铁上盖商业满租盘活

3949.9㎡底商及裙房全部签约、出租率100%，紧邻地铁1号线，兴业银行、学而思等入驻，TOD存量资产盘活标杆。

北京甲级写字楼空置率走高，企业重“空间效率”

三季度新增供应约35.88万㎡，空置率升至18.1%；企业办公需求从压面积转向灵活、体验、配套，高品质写字楼更吃香。

大宗交易77宗832亿，险资组团接盘

观点指数报告显示，报告期内全国商业地产大宗交易77宗、披露金额约832.64亿元，泰康、长城、友邦等7家险资以基金架构接盘上海等核心城市成熟物业，交易从单一买卖转向长期资本合作。开发投资继续收缩，“开发退、存量进”的格局更清晰了。

信达8.86亿接盘上海佳程广场，4.5折

中国信达通过旗下公司以8.86亿元底价拿下上海浦西佳程广场，项目总建面15.39万方，评估价19.28亿，成交价相当于4.5折，折合楼面价仅5755元/㎡。该标的此前五次拍卖中四次流拍，AMC以不良资产处置方式接盘，是近期折价出清的典型样本。

拼多多33亿买楼，建业30亿卖文旅

拼多多以约33亿元自有资金整栋收购上海陆家嘴星展银行大厦，未通过中介直接交割；建业地产将“只有河南·戏剧幻城”与“建业电影小镇”打包30亿元卖给中信资本旗下信宸资本，账面净值约40亿，近乎八折，回笼资金用于偿债和保交楼。产业资本和科技企业正成为存量承接的重要一极。

万达平阳广场转手中建二局，以资抵债

温州平阳万达广场完成股权变更，中建二局取得100%股权，商业规模约15万方。中建二局正是当年项目的施工总包，交易实质是“以资抵债”，也是中建系接盘的第4座万达广场。到2026年万达累计出让广场超过85座，处置方式正从资产买卖转向债务化解和不良纾困。

深圳购物中心空置率升至9.6%，租金先让步

戴德梁行三季度深圳零售报告显示，全市优质购物中心空置率升至9.6%，最优层平均租金回落至682.5元/㎡·月，环比再降1.6%。南山空置率17.4%为全市最高，但租金并未出现“甩卖价”，业主更多用免租期和抽成条件换入驻率。后续仍有超百万方新供应排队，空置压力短期难缓解。

一线写字楼空置率分化修复，上海单季降1.5个百分点

观点指数显示，三季度北京、上海、深圳甲级写字楼空置率延续修复，广州仍在高位且同比抬升。上海空置率从22.5%回落至20.9%，单季环比降1.5个百分点，降幅居四城首位，但20%以上的绝对水位仍让次核心板块业主在租金谈判中处于下风。老旧、弱区位楼宇持续承压。

三季度办公净吸纳量创近五年单季新高，但租金还在跌

世邦魏理仕数据显示，三季度全国十城办公楼净吸纳量环同比分别提升45%和66%至82万㎡，创2021年四季度以来单季新高，85%来自深圳、上海、北京、杭州四大科技城市。但空置率仍持平于25%，平均租金环比降1.9%，量在回来，价还没回来。

白名单贷款超8.4万亿，商业用房首付降至30%

国务院金融工作报告披露，商业银行通过“白名单”机制累计审批贷款超过8.4万亿元，同时已降低商业用房购房贷款最低首付比例，统一调至不低于30%，并实施居民购房贷款贴息。对商业地产来说，需求端的资金门槛在降，但银行对经营性现金流的审视在收紧，“第一还款来源是运营收入”成为更硬的约束。

万科向万物云转让物业车位抵债6.59亿

万物云公告与万科订立债务清偿协议，万科通过转让物业或车位结清应付款项，总代价约6.62亿元，其中6.59亿元用于直接抵债，万物云现金支付仅225万元。开发商对商业资产的处理正从主动出售延伸到以物抵债、股权转让、司法处置等多种形态，“卖楼”不再是唯一选项。

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