来源：原创 Alex 酒店高参 侵删

十年前，拿下核心地段的优质物业，几乎就锁定了盈利的基本盘；五年前，押中下沉市场的增长风口，就能吃到规模扩张的红利。如今走到存量改造的深水区，越来越多酒店投资人发现：市面上租金降价的存量物业越来越多，但撑得住长期运营的酒店项目却越来越少。

近期在珠海举办的万达酒店及度假村投资私享会上，来自酒店投资领域的资深投资人与万达酒店及度假村（以下简称万达酒店）战略、设计等业务负责人齐聚一堂，共同探讨当前市场环境下酒店投资的经营逻辑与风险应对。

万达酒店及度假村新程事业部总裁胡云龙先生在致开场辞的时候提到：酒店行业的竞争逻辑已经变了：过去比的是“谁跑得快”，现在比的是“谁扎得深”。

在当下的市场环境里，一笔酒店投资从决策到落地再到持续运营，到底要避开哪些坑，才能把账算明白、把生意做扎实。

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存量时代，酒店投资比的是“适配度”

存量物业释放、租金水平回落，但资深酒店人的投资体感还是一个字：难。

资深投资人王总在酒店圈内摸爬滚打多年，当过酒店经理人，现在既做酒店装修，也投资酒店。近期他几乎以半价的租金拿下了自己十多年就职过的酒店物业，匹配物业所在的省会城市核心商圈的位置，这笔房租在他看来十分划算。

“在租赁酒店市场拿不到低房租，后面做再多的工作都是徒劳的。”这是王总深耕行业得出的结论。

然而，很多人只看到物业租金便宜，却忽略了物业本身的改造可行性、商圈的产品适配性，最终要么改造成本失控，要么开业后产品与市场脱节，错配的风险正在同步上升。

这正是当下酒店投资的第一个真相：优质酒店项目从来不是低价捡漏，而是精准匹配。尤其对于翻牌项目、需要抢时间开业的项目而言，前期定位一旦出现偏差，后面的改造、筹备、运营都会持续走弯路，投入的每一分钱都可能打折扣。

这是难处所在，也是机会所在。

而从行业视角看，存量时代值得关注的机会远不止传统酒店改造。

据万达酒店及度假村事业部战略发展总监戴文杰观察，大量写字楼空置正在带来新的改造机会，以上海为例，核心区域写字楼租金已回落至具备改造中高端酒店的性价比区间，正在成为新的存量改造赛道。

不止是上海，2025年以来广州、深圳、珠海、武汉等地均出台了“商办改酒店”的功能转换政策，广州明确低效楼宇转型酒店可使用最长15年过渡期且无需强制变更土地属性。仲量联行2025年一季度已观察到成都出现“办改酒”趋势，仅一个季度就有近3万平方米办公面积启动酒店化改造。

供给市场下降，若住宿市场的品质及定位跟不上，存量竞争的肯定只会停在数量上，对真正有市场眼光的投资人来说，回报周期越来越长。对此，资深投资人周总补充了两个消费增长的方向：一是寻找省级制造业强区强县的商务需求，二是关注未来女性客群消费潜力，后者对住宿品质敏感度更高、价格接受度更强，正在成为酒店新的增长极。

因此，对投资人而言，机会不是“看到便宜物业”，而是找到与物业条件、商圈客流、品牌模型相匹配的项目。

目前，万达酒店及度假村已形成7大主品牌加3个泛住宿品牌的矩阵，从奢华定位的万达瑞华、豪华级万达文华，到超高端万达嘉华、高端万达锦华，再到生活方式赛道的万达颐华、万达美华、万达悦华，同时覆盖公寓、定制化品牌，可对应不同城市层级、不同物业类型、不同客群结构的项目需求。

截至2026年9月，万达酒店全球开业数量突破320家，国内实现32个省级行政区全覆盖，海外项目布局土耳其、老挝、泰国、柬埔寨、津巴布韦等多个国家。这组数据足以说明，万达酒店的品牌矩阵不是纸面上的品牌清单，而是经过跨区域、跨物业类型、跨客群规模化验证的匹配能力。

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从物业到酒店，投资人还会踩哪些坑

定位对了只是第一步。从一纸物业合同，到一家能持续产生现金流的酒店，中间隔着改造、证照、筹备、爬坡等一长串环节，任何一个隐形的坑，都可能吞噬掉原本可观的利润。根据私享会上投资人的现身说法，酒店投资主要还有三大类坑需要规避。

第一类坑，物业硬伤。例如，早年工业用地、教育用地改造酒店的宽松环境已不存在，如今消防与特许经营许可证的审批趋严。物业性质不达标、一次消防未通过的项目，后期可能直接无法开业。尤其值得关注的是分散产权的公寓式酒店，一栋物业有十几位甚至上百位业主，一旦意见不一或存在部分业主无证经营，随时可能打断其他业主的正常经营。

第二类坑，算账只算单房造价，却忽略全周期里的隐性成本与变量。在筹建期，很多业主核算改造成本只算施工费用，但设计返工、多乙方对接沟通损耗、供应链分散采购溢价、工期拉长带来的租金损失，或是建造标准与实际运营需求脱节，都是看不见的成本黑洞。甚至有些只算建造投入，不算后期运营能耗、人力、维护成本，后期持续增加运营负担。

第三类坑，资金节奏错配。很多酒店项目投入失控，不是因为造价超支，而是资金与项目周期错配。筹建期持续支出、没有经营流入的阶段，恰恰是传统融资最难覆盖的窗口。传统金融机构评估项目多依赖抵押物、过往报表与主体信用，租赁物业难以提供合格抵押，新建项目没有经营数据，新设项目公司缺乏信用积累，导致不少优质项目因短期资金压力影响推进节奏。

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避坑指南，把风险拦在图纸阶段

“坑尽量踩在图纸阶段，不要带到施工现场。”万达酒店设计研究院设计总监庄旗炬这句话，道出了避坑的核心逻辑：把风险拦在决策之前。

首先，前置核验。多位投资人均建议，不要等签了物业租约再找品牌、定方案，最好在租赁决策阶段就邀请品牌方与专业施工方前置介入，完成物业核验、造价测算与产品适配性评估，确保物业性质、消防条件、产权结构、主体与二次结构完整。

值得一提的是，万达酒店设计研究院会从改造可行性出发，筛选“轻改重做”投入产出效率更高的存量资产，如房龄15-20年、单房面积25-35㎡，仅改造面层工程与污废系统、不动主体结构，就能以可控成本实现产品力升级的物业。

其次，依托“万达酒店一体化模式”将产品定位、设计、工程、成本、安全、运营打通，打破 “先土建、后室内，完工再介入运营” 的传统模式：以模块计划管控统筹投、建、筹、运全周期，将业主需求、效果品质、品牌标准、安全与运维要求前置至设计阶段；通过合约规划、限额设计、供方管理、动态成本跟踪等全过程成本管控，为业主严控成本；再以样板先行、切片检查、整改闭环等工程管控体系，实现项目高品质交付。

万达酒店设计研究院院长王志勇用一句话概括：“我们一体化最重要的核心，就是帮着大家又省、又快、又好地把酒店完成。”

第三，匹配资金节奏，避免好项目被现金流拖住。万达酒店联合同程旅行产业金融板块，为符合条件的加盟项目提供适配周期的融资方案，评估不唯抵押物，而是依托双方行业信用对接商业银行专项授信，引入商圈经营数据判断市场空间，结合一体化能力管控资金用途、联动运营端形成资金闭环。同程旅行住宿产业金融业务负责人乔烽强调：传统银行看的是抵押物，是酒店项目的过去，而我们做的，是帮助银行通过数据评估项目的开业后的现金流状况，“让银行去看这个项目的未来。”

第四，用清晰流程和运营配套提升落地确定性。万达酒店明确了从项目对接到落地的全流程节点：从项目报评、物业实地评估、商务条件洽谈，到定制化方案设计、正式签约，每个环节都有清晰时间周期与材料要求；签约之后，设计建设阶段同样有标准化交付时间表与品质标准。针对存量翻牌这类对速度要求高的项目，还在搭建内部绿色通道，压缩内部审批与方案输出周期。

第五，会员与高流量渠道缓冲开业压力。自2025年10月并入同程旅行后，万达酒店渠道能力得到补强。截至目前，万悦会会员规模已接近3000万，打通24个直销与分销渠道，配合自研收益管理系统，为门店提供稳定流量支撑。开业爬坡阶段，前置自媒体与OTA预售已被验证是缩短爬坡周期的有效方式，王总提到，其合作的山西某万达悦华项目通过开业前预售，大幅降低爬坡期运营压力。

这套避坑体系已在项目中得到验证。例如，丹寨万达锦华度假酒店采用一体化服务模式，18个月完成从设计到开业交付；山西国际会展中心酒店集群总规模65万方，原计划24个月的工期最终18个月交付投用，结算造价较原计划节约超20亿元；北京某存量改造项目将原规划单一酒店调整为万达锦华+万达美华双品牌组合，整体投入较原计划降低17%，开业后经营表现超出业主最初预期。

· 结 语 ·

确定性本身就是价值

行业上行期，只要踩中风口就能分享增长红利，投资人比拼的是资源获取能力；市场回归理性的当下，投资人选择品牌的背后，是选择一套能把全周期各环节接住的能力体系：前期找准定位，中期控造价、提效率、匹配资金，后期运营稳定经营节奏。

哪一个环节掉链子，整盘账就可能算不过来。

而万达酒店及度假村的独特性，恰恰在于其业主身份转型的基因。2007年，万达酒店及度假村的前身，万达酒店建设公司成立，最初以业主身份深耕酒店投建；2012年万达酒店设计研究院与酒店管理公司整合，推出自营品牌；2017年，万达酒店设计研究院、建设公司与酒店管理公司再度整合，形成设计建设一体化能力，并转向轻资产管理模式。

一系列的转型与长期的产业深耕，让万达酒店更懂投资人踩过的坑、算过的账、焦虑的现金流，也因此能拿出从设计建设一体化到产业配套、从品牌矩阵到流量运营的整套解决方案。

而存量时代，能帮投资人把账算明白、把事做扎实的合作伙伴，才是酒店投资的硬通货。

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