本文来自微信公众号：华夏时报（ID：chinatimes），作者：梁宝欣、李贝贝

根据戴德梁行的报道，2023年上半年，深圳甲级写字楼市场持续供应过剩，导致整体空置率上升。上半年的空置率为24.5%，比去年同期上升了1.6个百分点。由于供应过剩，深圳甲级写字楼市场的平均租金继续下降，下降了3.0%，达到每月每平米197.5元。与历史高点相比，平均租金已经下调了28.6%。

除了供应过剩，经济复苏不及预期也对企业对办公物业的需求产生影响。尽管疫后商贸的恢复导致企业活动重启，但经济复苏的不足逐渐影响到企业对办公物业的需求。今年上半年，金融业对写字楼的需求占比扩大，而TMT行业对写字楼的需求占比则明显收缩，金融业对写字楼的需求降幅达到12%。

由于深圳甲级写字楼市场的平均租金已经回到了2013年的水平，一些小型企业开始被吸引到优质物业上，因为租赁门槛有所降低。目前，对深圳写字楼自用需求较大的主要是金融和专业服务类企业。

根据戴德梁行的数据，今年上半年深圳甲级写字楼市场持续供应过剩，共有4个新项目投入使用，增加了45.7万平米的办公面积，使得整个市场的存量达到770万平米。由于供应过剩的影响，深圳甲级写字楼市场的空置率上升，上半年的空置率为24.5%，比去年同期上升了1.6个百分点。

然而，集中供应也刺激了对办公空间的需求释放。多个新项目的预租释放以及次新项目的持续租赁导致上半年深圳市总的净吸纳量达到22.9万平米，同比增长了37.5%。

从区域上来看，在近年来新项目积极去化的带动下，前海地区上半年的净吸纳量达到了7.9万平米，占据深圳市的约三分之一，而空置率则出现逆势下降，下降了6.8个百分点至32.9%。宝安中心区有两个新项目投入使用，使得该区域的存量达到41.8万平米，而累计净吸纳量达到了6.1万平米，同时也导致空置率暂时上升至39.6%。戴德梁行预计，随着新项目的持续去化，宝安中心区的空置率将逐步回落。福田和南山同样迎来了新项目的投入使用，空置率较去年末分别上升了3.1和2.4个百分点。

根据戴德梁行的数据，今年上半年深圳甲级写字楼市场的平均租金延续了下降的趋势，下降了3.0%，达到每月每平米197.5元。与历史高点相比，平均租金已经下调了28.6%。从历年的数据来看，深圳甲级写字楼租金在2018年达到了峰值，之后便持续下降。

根据张晓端的介绍，上半年深圳甲级写字楼市场的平均租金已经回到了2013年的水平。持续下降的租赁成本是企业迁址和进驻甲级写字楼的重要因素之一。此外，优质物业的租赁门槛降低也吸引了一些发展势头良好的小型企业落户甲级写字楼。

根据戴德梁行的数据，从行业的租赁需求构成来看，金融业和专业服务业是上半年深圳甲级写字楼市场的主力需求。金融业的租赁成交面积占比达到40.9%，专业服务业占比14.9%。这些行业主要出于控制成本的前提，选择搬迁至更高品质的写字楼。

在细分板块中，证券、保险、律所等传统行业占据主导地位，私人银行、留学和签证服务等领域也表现活跃。与此同时，之前需求收缩明显的行业也出现了恢复性增长，建筑和房地产业的搬迁需求推动占比回升至5.9%。文化娱乐业和教育培训业在甲级写字楼的租赁需求也有一定程度的恢复。

值得注意的是，TMT（科技、媒体和通信）、贸易零售、交通物流等行业在上半年深圳甲级写字楼市场的租赁面积有所下降。然而，在优质研发和乙级写字楼等非甲级物业的租赁市场活跃度较高。

2021年，TMT行业在深圳甲级写字楼的租赁成交面积占比为38.1%，但到2022年下降至23.0%，今年上半年进一步降至16.7%。与此相反，金融行业的租赁占比从2021年开始一直呈上升趋势。

有一个特殊的案例值得一提。在今年1月16日，深圳上市公司朗科科技发布了一则公告，公告中提到腾讯公司计划提前终止与朗科大厦的租赁合同。该公告指出，由于经济下行压力加剧和消费增长放缓等因素的影响，腾讯决定提前退租。有报道称，朗科科技将续租部分场地给腾讯公司，具体租赁期限为2021年5月15日至2026年5月14日。

腾讯方面在1月17日回应称，这次退租属于正常办公楼宇调整。随着自有大厦的投入使用和未来新办公楼宇的陆续竣工，腾讯对个别零散租赁物业进行了调整优化。腾讯会严格遵守合约，推进退租解约事宜。

展望未来，戴德梁行预计深圳甲级写字楼市场将继续处于高供应阶段，全年有近百万平方米的甲级写字楼项目计划投入使用，这将进一步推升全市空置率。在竞争压力下，甲级写字楼租金将持续回调，为企业升级搬迁提供更多选择。

随着市场上各类办公型物业供应的增加，企业的选择范围不断扩大。因此，业主需要依托专业力量，持续提升运营维管能力，并采用更灵活的租赁策略，以获取更大的竞争优势。

然而，需求的切实提振仍然取决于经济的稳步复苏。目前，中国经济仍处于恢复期，恢复基础尚不牢固。在供过于求等多种因素的影响下，深圳甲级写字楼租赁市场将继续面临租户市场的局面。新增需求的增长需要宏观经济复苏向微观主体传导。

总的来说，深圳甲级写字楼市场在未来将继续面临供应过剩和竞争压力，租赁市场将保持活跃，但需求的增长仍然需要经济复苏的支撑。