来源：新华财经 记者 杨有宗

今年以来，全国一线城市的写字楼市场一直面临租金回报率下滑、空置率攀升和租金下滑等问题，市场持续承压。然而，新华财经调查发现，今年下半年，写字楼市场可能会有所恢复，但市场需求和租金恢复仍需较长时间。从更长远的角度来看，地方政府应逐步调整供地思路，科学合理确定商业用地供应量。

尤其是从二季度开始，以写字楼为代表的商业地产市场出现了一定程度的复苏。在上海，位于浦东新区的前滩区域成为该市写字楼市场最热门的区域之一。

近年来，蒙牛、希尔顿、德州仪器等中外知名企业纷纷落户前滩并取得了较好的发展。今年以来，更多的企业选择将办公地点搬至前滩区域。数据显示，截至2023年5月末，上海陆家嘴（集团）有限公司在前滩区域自持的办公楼中，入市超过一年的楼宇出租率达到94.8%，吸引了超过60家龙头企业或总部机构。

尽管前滩区域火热，但整体上看，写字楼市场仍处于缓慢复苏阶段。世邦魏理仕的数据显示，今年二季度，上海写字楼市场的净吸纳量环比增长，达到18.05万平方米；但从上半年累计来看，净吸纳量仍处于较低水平，为21.9万平方米，同比下降31.6%。

仲量联行发布的数据显示，从区域来看，上海浦东区和浦西区的写字楼市场空置率均环比上升，租金均环比下降。二季度，浦东非中央商务区的空置率上升最为明显，环比增长6.6%；浦东中央商务区和浦西非中央商务区的租金下调幅度最大，分别环比下调2.4%和2.3%。

陆家嘴公告显示，该公司在上海和天津地区共有23栋长期在营的甲级写字楼，总建筑面积达到191万平方米。截至2023年6月末，该公司在上海和天津地区的甲级写字楼的平均出租率分别为80%和60%，平均租金分别为8.12元/平方米/天和3.45元/平方米/天。

从2022年下半年开始，写字楼市场就已经出现了趋势性变化。世邦魏理仕的数据显示，2022年，上海甲级写字楼的空置率同比上升了0.9个百分点，达到17.5%；平均租金报价在277元/平方米·天的基础上下滑了2元。上海的写字楼净吸纳量同比大跌了58%，仅为54.5万平方米。

净吸纳量是反映写字楼需求热度的重要指标，也是一个区域经济活力的重要指标。当经济活跃、企业扩租需求大时，净吸纳量就会较大，反之则需求相对较弱。

根据戴德梁行的数据，除上海外，广州甲级写字楼市场在2023年上半年录得了8.1万平方米的净吸纳量，零售物业市场净吸纳量为3万平方米。然而，这并没有改变广州甲级写字楼市场整体低迷的现状。数据显示，2023年上半年广州甲级写字楼存量同比增加了9.4%，达到了643.2万平方米。

不少企业的扩租需求减弱甚至出现了外迁的情况。仲量联行的报告显示，成本节约型外迁和续租率上升，再加上未来供应放量的影响，导致上海中央商务区的租金在二季度环比下跌了1.7%。非中央商务区租金环比下跌了2.0%。二季度新增供应大幅增加，空置率较高的项目和板块的租金下行压力加剧。

一位在上海虹桥从事商业地产租售的经纪人张礼江告诉记者：“2021年是写字楼市场的高峰，很多企业都在选择扩租，但从2022年年中开始，市场逐渐变差。”为了吸引更多租户，一些写字楼业主通过延长免租期的方式变相降低租金。张礼江说：“2021年市场比较火的时候，一般的免租期限最多20天左右，现在很多业务都给到免租两个月的条件。”此外，一些业主还通过提供附带装修等方式吸引客户入住。

从二季度上海写字楼市场的表现来看，金融、专业服务、电子信息科技和零售贸易等行业的租赁需求成交占比位居前列。世邦魏理仕的数据显示，这四个行业的累积成交占比达到了78%。金融行业在传统商圈的活跃度仍然较高，续租占据了大部分市场份额。专业服务行业在核心区较为集中，律所、设计和咨询行业的续租成交相对稳定。此外，灵活办公空间的新设需求也比较积极。

在广州，戴德梁行的数据显示，包括法律、会计审计和咨询在内的专业服务业以及贸易零售业是上半年甲级写字楼市场的主要租赁领域，这两个领域的租赁成交面积占比分别为27.6%和23.3%。制造业的租赁成交面积占比也环比增长了3.9个百分点。

此外，广州的TMT行业在2023年二季度的租赁成交占比为13.6%，环比增长了6.7%，同比增长了1.3%，这也间接说明科技企业的需求有所回升。

戴德梁行的数据还显示，2023年上半年，深圳甲级写字楼的平均租金为197.5元/平方米/月，相比2022年底下降了3.0%。

关于写字楼市场何时进入恢复的快车道，市场普遍预测复苏可能需要一段时间。主要原因是相关市场恢复仍需要时间，而一线城市的写字楼供应量仍然较大。

以上海为例，下半年写字楼市场的新增供应预计接近百万平方米。世邦魏理仕预测，上海下半年写字楼市场的新增供应预计将超过95万平方米。世邦魏理仕华东区顾问及交易服务、办公楼部负责人张越表示：“今年下半年，上海写字楼市场预计将新增约95.3万平方米的供应，达到了近十年来的最高水平。”

戴德梁行也预测，2023年，深圳还有近百万平方米的甲级写字楼项目计划投入使用，未来两到三年，空置率进一步上升是大势所趋。

第一太平戴维斯的数据也显示，2023年深圳全市将有17个新项目入市，约为市场带来145.3万平方米的甲级写字楼供应。北京2023年将新增约74万平方米的供应，未来四年共计约有350万平方米的新增供应将逐步入市，年平均新增供应在70万平方米至80万平方米之间，市场去化压力较大。

一些业内人士表示，在一线城市，长期存在着“重商业、轻居住”的土地供应思路，与住宅用地供应相比，一些城市的商业用地供应处于过剩状态。在推出政策性调整和“商改居”等措施的同时，还应进一步改变相关供地理念。

从长期来看，受到中国经济韧性的影响，一线城市的高端写字楼市场仍有较大的回旋余地。以上海市场为例，张越表示：“挑战与机遇并存，上海经济拥有许多结构性优势，金融业的引领地位、金融服务业的成熟度、科技创新能力以及全球高端要素资源的聚集，这些都能为上海的中长期发展注入动力。”

陆家嘴公告称，展望下半年，陆家嘴将积极推动前滩四方城的租赁工作，吸引更多行业龙头和优质客户入驻前滩，使其成为总部经济最集聚、产业创新更活跃的国际商务区。