来源：中新经纬 作者：薛宇飞

近期，中国部分城市写字楼市场受到多种因素影响，空置率有所上升。第一太平戴维斯华南区董事长林木雄在接受专访时，针对当前现状及未来市场调整等问题发表了看法。

林木雄预测，短期内写字楼市场租赁和购置需求将延续疲软趋势，在节约办公成本的大背景下，具备价格优势的物业将更具竞争力。

对于当前中国部分城市写字楼市场存在不同程度的空置率，林木雄认为是由多种原因造成的。首先，城市规划与市场需求匹配不平衡是主要原因之一。一些城市经济过度倾向“三产化”，导致城市规划和多中心发展格局过于超前，商办用地及相关物业市场发展迅速，短期内难以消化。

其次，全球经济增长受到抑制，企业经营承压，办公需求缩减。受疫情、地缘政治冲突等因素影响，全球经济增速持续放缓，各行业生产经营受到冲击，企业成本节约意识日益增强。

第一太平戴维斯提供的数据显示，目前北京、上海、广州、深圳等一线城市写字楼的空置率均有所上升。其中，北京写字楼的空置率为18.3%，上海为16%，广州为20.8%，深圳为27%。同时，一些主要的二线城市如成都、杭州、天津的写字楼空置率也较高，达到了32.7%、28.3%和34.9%。

截至2023年二季度，北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、天津写字楼的租金分别为312.5元/平方米/月、214.6元/平方米/月、146.7元/平方米/月、174.1元/平方米/月、101.5元/平方米/月、141.0元/平方米/月、107.8元/平方米/月。

最后，林木雄指出，新增供应集中入市导致市场竞争加剧。在市场需求下降的背景下，多数城市又持续迎来大量供应入市，加剧市场竞争，同时推升空置率。以广州、深圳为例，过去五年（2018年-2022年），两城甲级写字楼年均新增供应规模分别达36.5万平方米、96.4万平方米，而同期年均净吸纳量仅为24.1万平方米、57.5万平方米。

面对当前中国部分城市写字楼市场的空置率上升问题，是否应该减少商业用地的供给以降低空置率呢？对此，第一太平戴维斯华南区董事长林木雄在接受专访时表示，这是一个如何将城市发展规划与本地/区域经济发展步伐相结合，令区域规划不要过于超前规划的问题。

林木雄认为，解决这个问题需要从两个方面入手。首先，各城市应配合区域经济规划来合理调整供地计划。商办用地的供应不仅要考虑其对写字楼物业市场资产表现的短期影响，更应与城市乃至区域的经济及产业发展规划、城市内部空间结构等进行适时调整。这样不仅可以合理控制商办类用地的整体供应规模，更可以优化土地资源配置。

其次，政府需要加大产业扶持力度，以产业带动写字楼需求增长。除了合理调控土地供应，政府还需要对已建成或在建商务区加大产业导入力度，完善产业体系搭建。这样不仅可以帮助提升写字楼的租赁需求，同时也能推动楼宇经济的发展。

在谈到当前是否是抄底一线城市写字楼的好时机时，林木雄表示谨慎观市。他指出，写字楼需求的增长在很大程度上仍依赖于积极的宏观经济环境和政策的刺激。短期内，全球宏观经济形势仍然严峻，预计至少在未来3-6个月内写字楼用家（包括租户和买家）仍保持谨慎，市场租赁和购置需求将延续疲软趋势。

林木肃还强调了不同类型写字楼产品的特征。他表示，具有优秀地段、交通条件、物业管理专业性（高水平资产管理策略）的项目更能抵御市场下行压力。在市场下行阶段，“高性价比”“定制装修”等概念对部分租户的吸引力较强。因此，这些概念对于部分租户来说具有重要的吸引力。

林木雄还观察到，在整体市场需求疲软的情况下，共享办公空间受到了影响，行业扩张势头有所受抑。但他认为，仍有共享办公空间企业愿意在广州、深圳的写字楼市场进行投资，需求回归到相对合理范畴。共享办公空间本身依然受青睐，公办空间共享化、协同化的趋势更受重视。

最后，林木雄预测共享办公行业整合进程或将加速。他表示，部分大型共享办公运营商将通过合并或收购以扩大规模和市场份额，而小型及竞争力较弱的运营商或被淘汰。

整体而言，金融（银行、保险公司、券商）及专业服务业（律师事务所、会计师事务所）仍然是写字楼需求的重要来源。以广深为例，上述两行业需求均可占市场总需求的30%以上。此外，信息技术行业（手游、软件开发等互联网科技公司）持续成为近年新的需求增长点。