来源：金融界 责任编辑：王木

近期，中国政府将百货商场、购物中心、农贸市场和社区商业等消费基础设施正式纳入公募REITs底层资产，这一重大变革引发了广泛关注。根据国家发展和改革委员会236号文，这些消费基础设施的纳入主要受到优先支持的四类资产类型的影响。

9月8日，中国证券监督管理委员会提出对《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》第五十条进行修改，意见反馈截止时间为10月8日。其中明确提出，将公募REITs试点资产类型拓展至百货商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施。

消费基础设施作为新型的产权类公募REITs底层资产，与工业厂房、仓储物流、租赁住房和产业园区等存在显著的差异。底层资产的估值将直接影响到公募REITs的发行价格和实际募集金额。《运营操作指引》规定，基金管理人和评估机构应主要采用收益法中的现金流量折现法来确定基础设施项目或其可辨认资产和负债的主要估值方法。在此过程中，土地使用权或经营权利剩余期限、运营收入、运营成本、运营净收益、资本性支出、未来现金流变动预期以及折现率等参数对公允价值的确立起着关键作用。

物美集团CEO张斌在接受媒体采访时表示，公募REITs能够盘活优质的商业资产。在我国经济基本面逐渐修复的背景下，商场、购物中心等资产的估值将会恢复，相应的REITs产品收益率也将有明显改善。他进一步指出，“物美全资或为控股、大股东的品牌企业有物美超市、麦德龙、百安居等，各业态门店超2000家，自有物业超200万平方米，多数位于一二线城市，可发行和扩募REITs的资产十分丰富。”

根据最新统计数据，目前已发行的28只公募REITs中有16只产权类产品，产品市值占比达42%；另外12只为特许经营权类产品，产品市值占比58%。这28只公募REITs中，有27只实现了溢价发行，平均溢价率约为6.9%，其中产权类产品溢价率为6.5%，特许经营权类产品溢价率为7.0%。令人欣喜的是，截至9月19日，红土创新盐田港REIT、中信建投国家电投新能源REIT以及华夏合肥高新REIT等多只公募REITs已实现了正收益。

中信建投认为，当前我国正处扩大内需和高质量稳增长的重大机遇期，发行消费基础设施REITs的宏观条件已经具备。通过发行消费基础设施REITs，可以有效盘活存量资产，缓释原始权益人流动性压力，纾解房地产领域风险，同时恢复和扩大消费需求，进一步助力宏观经济稳步增长和资本市场信心提振。