来源：中国城市网 作者：张阿嫱

仲量联行近日发布的《流动中的新均衡：2023北京办公楼市场白皮书》指出，北京办公楼租赁市场目前仍面临供需两端的压力。尽管租金水平在全国范围内最高，但截至2023年上半年，北京办公楼成交租金已降至7年来的最低水平。

白皮书显示，2019年是北京办公楼市场的一个重要转折点。在此之前，市场租赁需求活跃，全市租金持续上升，于2018年达到顶峰。自2019年开始，市场逐渐步入下行通道，租金连续下降近5年，降幅达到22%。这种长期低供应、低空置的情况使北京市场从业主方市场转变为租户方市场，企业租户的议价能力逐渐提高。

在分析租金下降的原因时，仲量联行指出，自2019年进入下行周期后，北京甲级办公楼市场的租金降幅为75元/平方米/月，高于非甲级办公楼的50元/平方米/月。然而，到2023年上半年，甲级项目的平均成交面积较疫情前下降了23%，而非甲级项目的平均成交面积则下降了45%。

从入驻租户的角度来看，仲量联行梳理了过去七年来北京办公楼市场的交易数据。数据显示，金融、科技互联网、专业服务这三个行业的租赁费用已超过其他所有行业之和。其中，金融和科技互联网行业在租金和租赁面积上都处于领先地位，是北京办公楼市场的两大支柱。

然而，从行业租金承付力的角度来看，截至2023年上半年，北京写字楼的平均成交租金均处于7年来的最低水平。在疫情前，大部分行业的成交单价主要集中在305-395元/平方米/月的区间；而目前则回落至211-316元/平方米/月。即使是最不缺钱的金融行业，目前的平均成交租金也回落至355元/平方米/月，而疫情前则为429元/平方米/月。

尽管如此，北京仍是全国第三产业占比最高的城市之一，因此也是全国办公楼租金最高的城市之一。仲量联行华北区研究部负责人米阳进一步指出，与其他一线城市相比，北京的办公楼租金水平最高。这可能与北京写字楼市场供应相对较少有关。

白皮书认为，北京市场已从新兴市场发展为与全球主要城市比肩的成熟市场。当前的市场环境正处于转型阶段，复苏和调整都将随着市场体量的增加而变得缓慢。预计市场将不会迎来爆发式的需求反弹，以及大踏步前进式的租金回涨。在未来5年内，预计租金会在1.5到2年内触底，并在之后以更温和、渐进式的步调达成新的市场均衡。