来源：澎润酒店资产管理 ，作者澎润咨询团队

为什么会出现办公楼改酒店?

商圈的变化导致办公需求明显变化。城市的商圈随着新城新区的开发，也在不断出现迭代，正如呼吸，起起伏伏，总在调整。原先强商务属性的商圈有可能会转变为文化商圈或者创意商圈，这类案例在澎润之前分享的伦敦市中心的城市更新案例中可见一斑。城市的主导产业会随着科技发展而变化和迁移。比如，在过去20年间，澎润能在深圳这种一线市场明显观察到主力办公区域，如CBD的迁移和变化。澎润认为在这种商务商圈的改变过程中，办公楼会明显受到冲击，从而被迫转型。

酒店相对办公市场有更强的市场韧性

更能随着城市脉动的变化而调整自己

1、酒店的客群更加多元化: 酒店通常可以通过多种方式获取收入，包括客房销售、餐饮服务、会议和活动承办等。相比之下，办公楼的收入主要来自于租金，受到租户需求和市场状况的影响更为直接。在澎润看来酒店可以像跷跷板一样，当商务市场下降时转向抓取散客和会议市场。

2、弹性需求和灵活的定价体系:酒店客房通常可以根据市场需求进行灵活的定价和销售舌应不同季节和需求周期的变化。而办公楼的租约一般较长，租户更倾向于长期稳定的租赁，对市场波动的适应能力相对较弱

3、酒店业更易创新:酒店业相对于办公楼市场更容易进行创新和市场调整，例如，开发新的服务和体验、适应新的旅游和消费趋势等。这种市场灵活性使得酒店业更能够适应市场的变化和不确定性。

办公楼改酒店的难点

市场的难点

从办公楼转投酒店往往是业主的市场盲区，不少办公楼的业主从未涉足酒店行业，需要审慎研究当地的酒店市场，以开放的心态和思路去探讨办公楼改为酒店的可能性。 

产权和规划要求

在我国从办公楼改为酒店的道路上往往会面临土地用途或房屋用途的变化，任何一项的变化在各地的政府层面都涉及高层决策，改变相关的性质和用途需要天时地利人和的帮助，澎润认为特别要借助区域功能规划的调整时机。

法规政策的难点

办公楼改酒店不仅涉及规划用途的变更，更涉及操作层面一系列的法律法规要求等。从单纯的办公场所变为集住宿、餐饮、会议、娱乐为一体的酒店场所，建筑本身需要满足更多的规范要求。

结构的难题

办公楼的承载力和酒店有较大不同，办公楼原有的结构荷载、结构设计、活动荷载都与酒店有所不同，特别是酒店的后勤区部分的承载要求较高，是否进行结构加固处理等需要专业判断，这部分必须得到谨慎的确认和研究。

柱距

很多办公楼在设计初期并未考虑住宿需求，因此在改造为住宿业态时，对原办公楼的建筑进行房间排布时往往造成面宽过大或过小的问题。一些办公楼建筑造型奇特，其中的往距并不规则，这也为酒店的房间分割等造成困扰。

空间规划

办公楼转酒店面临坪效可能较低的难题。比如按照酒店的常用进深要求，办公楼转酒店很容易产生异形房，甚至产生暗房。在一些建筑上，澎润认为业主需要建筑师采用大胆想法，解决办公楼转酒店常见的坪效不高、采光不佳等难题。

功能难点

与几乎不需要后勤空间的办公楼不同，酒店建筑、尤其是高端酒店，存在以下功能层面的巨大不同:1、需要较大面积的中央厨房、员工后勤空间:2、大量货物的高频流转3、复合宴会、健身、餐饮、娱乐等多种功能等等，因此酒店建筑的功能性及交通流线比办公建筑更为复杂，在改建过程中如何在原始的“外壳”中装下这么多的新生功能是办公楼改酒店的一大难点。

机电和转换层

酒店的机电要求和办公楼有非常大的不同，酒店的核心差异点是住宿，无论是给排水还是空调系统都要必须能适应客人的长期、安全、舒适的居住，举一个简单的例子，办公楼的给水只需满足盟洗要求即可，而高端酒店的水源则是用于饮用，要求标准自然不司。另外，在换季季节，不同的客人对温度的感知是完全不同的，这也对空调系统提出了更高要求。机电的升级和改造也会产生较大的成本。

垂直交通、电梯和疏散

特别在超高层建筑中，如果增加酒店业态，会面临非常棘手的垂直交通问题。酒店的公区，如宴会厅和会议室对疏散要求较高，而办公楼通常并未考虑到如此密集的疏散要求，因此在电梯和消防通道上都有不同，如果未来酒店需要配置相应的会议设施，则面临这方面的挑战。

解决之道

对转换业态的动议应系统性地初步判断，特别要寻求专业团队的帮助。澎润认为要从以下几个方面重点研究是否支撑该建筑从办公楼转为酒店

1、建筑条件和结构特点的尽调:对办公楼的建筑条件和结构特点进行评估，包括建筑面积楼层布局、结构稳定性等。确保办公楼的建筑条件适合改建为酒店，并且能够满足酒店运营的需求。

2、市场需求分析:对所在地区的酒店市场进行深入分析，包括地理位置和周边环境的评估市场的需求现状和展望、竟争情况、客源结构等，特别要了解当该市场的商务需求出现明显下降时，当地的其他客源市场，如休闲和会议等是否能够支撑相应的转变。在澎润看来，了解市场需求，预判需求趋势，从而研判市场是否存在足够的需求支撑酒店运营是至关重要的。

3、初步的定位:在这个阶段，不要过分限制建筑的可能性，而应以较开放的心态判断各种定位，是办公楼全部改为酒店? 还是改为办公+酒店? 亦或是办公+酒店+更多元化的其他业态?

4、财务可行性评估:进行核心财务可行性评估，包括投资成本、运营费用、预期收入、资产初步估值等。计算投资回报率和财务指标，评估项目的盈利潜力和可行性。

初步的定位要求和设计任务书: 在动议亩核判断阶段，应形成初步的可行性分析报告和设计任务书。前者可以截取主要部分用于和规划部门沟通，而后者可以用于和设计单位进行初步的沟通，用于更深一步的了解建筑上的可行性。

同步开展与当地管理部门的沟通，判断规划、法律法规、政策要求的可行性:

1、不动产的用途：有些不动产的用途在发证时未明确规定商业中的具体用途，相对容易操作，如果已经规定了相应的具体用途如办公，操作起来仍然存在风险，需要业主重点关注。澎润认为对于一些以租赁方式使用物业的投资人，应特别关注此处的风险，即使业主承诺帮助解决用途的问题，如果产证上的用途有明确的指向性，未来仍然有较大的纠纷风险。

2、产权和规划变化：澎润内部经常开玩笑说这种叫做物业“变性”，在城市更新的过程中，一些区域的功能定位规划会进行相应的调整，虽然需要较高的决策层级，但相关部门可能容许老建筑改为新的用途。业主应该积极关注整个片区规划的变化，主动与规划部门沟通，将自己的建筑纳入城市更新计划中。

3、法律法规和政策：在所有的法律法规要求中，不断变化的建筑规范确实是令人头疼的老话题。老建筑必须符合新规范，特别是消防规范，懂的都懂，这一点就会难倒一大批业主。但无论如何，澎润服务的业主都已经在自己的领域里身经百战，只要认定了方向，这些问题终归可以逐个解决。澎润在此提醒，除了国家层面出台相应的法律法规之外，涉及住宿业时，每个地方往往存在一些特别的规定，或者在具体的操作执行上会有所不同，这个需要咨询专业的人士进行了解，切忌想当然。

找到有改造经验的建筑和室内设计团队对项目的成功落地非常关键

经验丰富的设计团队助力落地:有经验的建筑和室内设计单位具有丰富的专业知识和经验，能够针对办公楼改建为酒店的特殊要求提供定制化的设计方案，他们熟悉建筑和室内设计的相关规范和标准，能够确保设计方案符合法规要求并满足项目的需求。

在澎润看来创新在转换项目中同样非常重要。因为建筑的外立面和结构往往已经很难改变，如何在酒店内实现设计突破，从而给客人们留下深刻的印象，成为了这类改造项目的重要话题。建筑和室内设计单位能够为办公楼改建项目提供创新的设计理念，为酒店注入新的活力和特色。他们可以根据前期团队确定的定位和目标客群提供独特的设计方案，提升酒店的品牌形象和竞争力。

风险提示：任何在本文出现的信息（包括但不限于预测、图表、任何形式的表述等）均只作为参考，不构成对阅读者任何形式的投资建议，投资人须对任何自主决定的投资行为负责。

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