2025年8月写字楼市场动态汇总

八城办公租金持续下行，同比跌幅超10%

观点指数研究院数据显示，2025年7月，北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、南京及武汉八个重点城市的平均办公租金单价为2.7元/平方米/天，环比下降0.83%，较上年同期下降12.07%。其中，88%的城市办公租金出现同比下滑，北京、上海、深圳、南京及武汉同比降幅均超过10%。这表明全国办公楼市场仍处于供需失衡的调整周期，租金基本面持续走弱。

上海北京主导写字楼大宗交易市场

2025年上半年，上海和北京两城的商办资产交易数量和交易金额继续主导内地市场，两城资产交易单数占比超60%。上海交易金额居首，交易项目涵盖核心商圈与新兴商务区，如外滩、陆家嘴、张江科学城等。

广州深圳写字楼市场持续承压

作为重点八城中的一线城市，广州和深圳的写字楼市场同样面临租金下行和空置率承压的局面。其租金同比降幅也较为显著，反映了全国重点城市办公租赁市场整体的疲软态势。

〈上半年写字楼开发投资额同比下滑16.8%〉

国家统计局数据显示，2025年1-6月，全国办公楼开发投资额累计为1792亿元，同比下滑16.8%。同期，办公楼新开工面积同比下滑21%。这反映了开发商对写字楼市场长期收益预期较为悲观，主动缩减了拿地与建设投入。

〈写字楼大宗交易金额同比下滑，保险资金成主力〉

2025年1-6月，中国内地共计发生31宗办公资产交易事件，总交易金额约为329.7亿元。对比上年同期，交易单数和总金额同比跌幅分别为14%和26.2%。保险金融资金展现出强劲购买力，成为大宗交易市场的主要收购方，如中邮保险斥资108亿元收购了上海博华广场。

〈戴德梁行：大中华区写字楼净吸纳量同比上涨5.5%〉

戴德梁行发布的报告显示，2025年上半年，大中华区20个主要城市的核心商圈甲级写字楼净吸纳量录得约76.4万平方米，同比去年上涨5.5%。截至第二季度，大中华区20个主要城市的核心商圈甲级写字楼存量达到约7213.0万平方米。专家认为，租户仍可享受优惠的租赁条件和更多的选择权。

〈超半数样本写字楼项目出租率下滑〉

市场研究数据显示，截至2025年6月，统计的52个写字楼样本项目的整体平均出租率对比上年年末下降1.9个百分点至81.1%。项目出租率水平从29%到100%不等，经营表现分化明显。

全国办公楼市场全面承压

2025年8月数据显示，全国办公楼市场面临投资、销售、建设等多方面压力。1-7月全国办公楼开发投资额和销售额累计值分别为2043亿元和1637亿元，同比下滑17.8%和4.6%。新开工面积和竣工面积也出现同比下滑，跌幅分别为21.3%和1%。办公楼市场处于存量消化与信心修复的关键阶段，重点八城平均办公租金单价为2.7元/平方米/天，环比下降0.83%，较上年同期下降12.07%。

北京为华大厦正式投入使用

北京市为华大厦于2025年8月正式投入使用，这座现代化综合性建筑位于城市核心地带，地理位置优越，交通便利。大厦设计融合现代建筑风格与实用性，外观庄重典雅，内部设施先进。配套设施完善，设有高端办公室、会议中心、餐厅、健身房等，为入驻企业提供全方位服务。大厦还引入智能化管理系统，确保安全与高效。目前已有多家知名企业入驻，涵盖金融、科技等多个领域。

佛山MAX科技园一期年底竣工

佛山MAX科技园一期计划2025年底全面竣工，该项目位于禅城区东平云谷片区，整体占地76亩，建筑面积近18万平方米。园区规划有2栋高层写字楼和27栋企业独栋，产品面积从820平方米到3200平方米不等，可灵活满足不同成长阶段企业的空间需求。项目采用"城市未来派"产品线，建筑立面采用柔和曲线设计，配以大面积双层中空LOW-E玻璃幕墙，最大化利用一线江景资源。目前已签约多家智能制造、新能源和新材料领域的科技企业。

广州珠江新城写字楼租金创新低

广州珠江新城CBD核心区的富力盈盛广场凭借60元/㎡·月包税的超低租金策略，成为广州高端写字楼市场焦点。这一价格较珠江新城常规租金直降近30%，迅速引发企业抢租潮。项目配备5A级智能管理系统，75%的实用率傲视群雄，远超区域平均水平。位于马场路与花城大道交汇处，距地铁5号线潭村站仅250米，交通便利。此举应对了广州甲级写字楼空置率达22.6%的市场挑战。

香港高档写字楼迎来美欧租客

2025年8月，香港高档写字楼市场迎来多宗大额租赁协议。富卫集团与太古地产签订为期10年的租赁协议，承租太古坊12个楼层约33万方呎办公楼面。此外，美国对冲基金公司Point72 Asset Management、简街资本等多家欧美金融机构也在香港扩大办公空间。这些交易使中环及金钟两大分区市场空置率显著改善，分别录得12.89%及8.14%。市场分析认为，租金下降为对成本敏感的金融机构提供了吸引力。

德州商务中心大厦通过验收

2025年8月，由中建一局承建的德州德达商务中心A座超高层办公楼顺利通过交工验收，总高度达159.9米的"德州第一高楼"正式启用。项目采用"超高层钢结构精度控制技术"，将安装精度误差控制在5毫米以内。总建筑面积13.2万平方米，包含A座超高层办公楼、B座商务综合楼及C座高层办公楼三大主体。项目致力于打造金融科技、跨境电商等新兴产业总部基地，带动周边超50万平方米的商业开发。

全球首个超阶零碳大楼启用

全球首座"超阶零碳大楼"—特来电总部基地项目于2025年8月在青岛正式投入使用。大楼建筑面积约4.25万平方米，共有23层办公区，总层高117米。100%实现了绿电的自给自足，有三面采用建筑一体化光伏玻璃幕墙，提供约25%绿色能源。楼内安装近24000个传感器，替代传统开关，实现人与大楼内灯光、空调、电梯等能耗设备的全自动交互。还投用了全球首个全自动极速立体泊车系统，单辆停车效率最高控制在35秒内。

香港写字楼连续四个月正吸纳量

2025年8月报告显示，香港整体甲级写字楼租赁市场自4月起连续四个月录得正净吸纳量，7月份达189,500平方呎。写字楼空置率略见改善，7月底整体写字楼空置率轻微回落至13.4%。大部分分区市场空置率下跌，港岛东及九龙东的空置率分别回落至13.4%及20.2%。租赁交投主要由追求更优质办公空间的需求带动，租户趁租金回落时租用更优质写字楼。

办公楼业务收入普遍下滑

2025年上半年，82%的样本企业内地写字楼业务收入较2024年同期下滑，跌幅区间从4.23%至24.64%不等。52个写字楼样本项目的整体平均出租率对比上年年末下降1.9个百分点至81.1%。94.74%的样本项目租金下跌，半年内整体租金跌幅为4.41%。不同城市表现差异明显，天津、重庆等地办公楼项目租金跌幅均超10%，而广州、深圳、杭州等地办公市场相对稳定。

中小企业发展趋于平稳

2025年7月中国中小企业发展指数为89.0，与上月持平，8个分项指数表现为2升2平4降。期内办公空间服务商扩张积极性有所回温，以德事TEC、高格办公空间、BEEPLUS、创富港等为代表的样本企业均有新项目亮相。监测显示，本期新增签约/开业的项目共计7个，对比上个报告期有所增长。产业园区物业成为核心布局载体。

商办投资市场表现疲软

2025年8月数据显示，商办投资市场表现疲软，仅录得1单内地商办资产成交案例，交易金额约8.86亿元。由房企债务危机引发的法拍项目成为市场主流，此类项目普遍面临产权复杂、续建成本高等问题，市场对高风险资产保持谨慎态度。办公楼市场在供需博弈中逐步接近阶段性底部，预计后续租金下行速率将进一步放缓，但企稳回升仍需等待明确的需求复苏信号。

核心城市办公楼市场分化加剧

2025年8月数据显示，办公楼市场区域分化已成为主旋律。产业多元化、新增供应可控、拥有高端载体的核心城市，其办公楼市场可能率先企稳，而依赖单一产业、供应过剩的城市仍需经历更长的调整期。75%的城市办公租金出现同比下滑，其中北京、上海等核心城市同比降幅均超10%。对写字楼业主而言，需通过精准招商、产业适配、运营赋能等策略，应对租金压力。

香港写字楼租金跌幅放缓

2025年8月数据显示，香港写字楼租金跌势持续，但跌幅放缓。二季度全港甲级写字楼整体租金微跌0.6%，上半年累降2.8%。中环表现优于大市，跌幅料为3%至5%。中环核心区租赁气氛继续改善，上半年区内净吸纳量达18.6万方呎，为2015年下半年以来最多。然而，全港空置率仍偏高，下半年整体租金维持下行趋势，全年整体租金或将下降5%至7%。

绿色智慧办公成为新趋势

2025年8月，特来电总部基地作为全球首个超阶零碳大楼投入使用，标志着绿色智慧办公成为新趋势。基于AIoT平台为大楼提供了全套智能化解决方案，包括智能物联网管控平台、出入口控制系统、梯控系统等二十多个核心系统。通过数字化大幅度降低大楼的投资成本约20%到30%，运营效率提高30%，用能成本也节约约30%。这种绿色智慧办公模式正在全国范围内推广。

金融机构引领写字楼需求复苏

2025年8月香港写字楼市场数据显示，金融机构成为租赁需求的主要来源。除欧美对冲基金和量化交易公司外，新加坡华侨银行集团、瑞银集团、富瑞金融、瑞士宝盛等机构也在香港扩大办公空间。市场分析认为，港股表现火热，IPO集资额冠绝全球，稳定币发牌在即，金融活动活跃，加速商业机构扩充业务，带动写字楼租赁及买卖需求。这种趋势有望逐步向内地一线城市扩散。

城市更新项目推动写字楼升级

2025年8月，多个城市更新项目推动写字楼升级改造。富力盈盛广场通过提供保留原证券公司装修基础的特惠房源，使企业可实现"拎包入驻"，大幅节省装修成本与时间。项目精准锚定金融、科技、设计类企业及区域分支机构，满足其降本增效的核心诉求。这种城市更新模式不仅提升了写字楼的品质，也为老旧项目提供了新的发展思路。

产业园区成为新布局载体

2025年8月，产业园区成为办公空间服务商核心布局载体。MAX科技园项目采用"建筑即景观、园区即公园"的设计理念，打造聚合高端产业资源的"总部经济引力场"。园区招商重点面向区域总部型公司和研发型企业，推出"一企一栋"定制化服务，包括企业独立冠名权、专属LOGO基座设置、外立面灯光定制等。未来将联动周边规划中的游艇码头、沉浸式商业综合体等配套，构建"工作-生活-休闲"一站式生态圈。

智能管理系统成为标配

2025年8月投入使用的写字楼项目普遍配备智能管理系统。北京为华大厦引入了智能化管理系统，确保安全与高效；富力盈盛广场配备5A级智能管理系统，包括人脸识别安防、千兆光纤、全覆盖5G；特来电总部大楼安装近24000个传感器，替代传统开关，实现人与大楼内能耗设备的全自动交互。智能管理系统已成为高端写字楼的标准配置，大幅提升办公体验和管理效率。

交通便利性成为关键因素

2025年8月数据显示，交通便利性成为写字楼选择的关键因素。富力盈盛广场位于马场路与花城大道交汇处，距地铁5号线潭村站仅250米，2分钟直达天河北商圈，10分钟贯通琶洲会展中心，30分钟内通达广州南站及白云机场。北京为华大厦位于城市核心地带，地理位置优越，交通便利。德州商务中心位于德州经济开发区广川大道与东风路交汇处。优越的地理位置和交通条件成为写字楼的重要卖点。

复合开发模式重新定义价值标准

2025年8月，复合开发模式正在重新定义产业载体的价值标准。MAX科技园项目采用"生态+商务+城市配套"的复合开发模式，在珠江西岸尚属首创。项目紧密依托东平云谷"万亿城央超级阳台"的整体定位，致力打造聚合高端产业资源的"总部经济引力场"。未来不仅提供办公空间，更将联动周边规划中的游艇码头、沉浸式商业综合体、超级阳台公园等配套，构建"工作-生活-休闲"一站式生态圈。