商业地产市场正在经历深刻变革，呈现出以下特点：

体验式消费成为主导；险资加速布局优质商业地产项目；TOD模式和地铁上盖项目成为主流；资产证券化成为重要融资工具；传统商业体通过改造更新寻求重生。

未来商业地产的发展将更加注重差异化定位、文化内涵挖掘以及数字技术应用，那些能够巧妙融合在地文化、提供独特体验的商业项目将在激烈竞争中脱颖而出。

商业地产要闻

香港K11 MUSEA人流创新高

新世界发展旗下香港K11 MUSEA的8月人流创开业以来单月新高，旅客平均单笔消费按年升约30%。表现尤其突出的是钟錶珠寶品牌，会员销售额按年升20%。这主要受惠于“CHIIKAWA DAYS”大型特展、葡萄牙足球传奇C朗拿度的CR7®️ LIFE香港博物馆等多项盛事落户。

泰康人寿领衔险资团入主北京荟聚

瑞典英格卡集团计划出售中国内地运营的十座荟聚购物中心，首批无锡、北京和武汉三座荟聚项目以总估值160亿元人民币易主。由泰康人寿领投的基金总规模达80亿元，中银三星、中宏、友邦、大都会人寿等险资共计认购30亿元。

上海商业地产大爆发

2025年底前，上海将有29座全新商场陆续开业，总规模超260万平方米。这些项目以创新设计和多元业态重新定义城市商业空间，包括徐家汇ITC Maison奢场、莘庄TOD天荟广场等。

香港工商舖大额交易活跃

2025年8月香港工商舖市场录得5宗过亿港元的买卖註册成交，创7个月新高。公营机构及大专院校趁低吸纳优质物业作自用成为市场主力，其中僱员再培训局以4.78亿元购入九龙湾第一集团中心6层商厦楼面。

重庆市属国企首单CMBS挂牌

重庆市地产集团“华泰－重庆渝地资产商业物业资产支持专项计划”（CMBS）在深圳证券交易所正式挂牌上市，总规模20.60亿元。这是重庆市属国企首单发行上市的CMBS，产品期限24年，票面利率2.08%，创中西部地区最低。

西安商业体呈现新趋势

西安新一轮商业开发呈现“街区占主导、地铁上盖成主流”特点。2025年下半年，西安多个商业体即将投用，包括ICC环贸天地、源创Oya街区、Insula绿洲等，普遍采用开放式街区和TOD模式开发。

金地商置8月销售业绩

金地商置披露8月营运简报，合同销售总额约为6.08亿元，合同销售总面积约为4.81万平方米，销售均价约为1.26万元/平方米。

西安老牌商业重生

开业8年、停业6年的西安群光广场由温州投资方接手，将爆改成酒店集群，拟分租给3-4家酒店品牌，或含五星级配套。项目将打造酒店集群、文旅商业、特色街区为一体的综合消费场景。

险资加速布局商业地产

泰康人寿2024年以来加速布局商业地产，投资性房地产超400亿。自2017年以来，泰康人寿的投资性房地产金额就一直增长，2024年达到410.77亿元。

仲盛世界商城转型“都市绿洲”

上海仲盛世界商城运营25年后正蜕变为“都市绿洲”，通过引入8米挑高的双层立体餐饮街区、特色外街等创新设计，打造融合自然与商业的新型空间。项目将引入上海fudi和空中网红运动中心。

TOD模式成为商业主流

上海莘庄TODTOWN天荟广场作为内地TOD综合体，展现了轨道交通与商业融合的无限可能。项目与地铁站的无缝衔接设计，将通勤人流转化为消费客群的思路极具前瞻性。

深圳K11 ECOAST销售提升

深圳K11 ECOAST在暑期推出“海滨夏日季”，透过全国首个“海绵宝宝比奇堡开F.U.N.日”、英国艺术家Philip Colbert的龙虾系列装置等活动，刺激7月及8月的月均销售总额提升20%。

广州K11暑期业绩亮眼

广州K11在暑期举办“100%多啦A梦& FRIENDS”巡回特展广州站，并引入逾30家高级品牌首店及新概念店，带动暑假期間人流按年增长36%，整体销售额亦按年上升24%。

天津K11 Select创人流新高

集团旗下天津K11 Select于7月的人流按年增长12%，突破43万人次，创下开业以来单月新高；同期整体销售额较去年增长19%。

新世界内地楼盘看楼量上升

内地楼盘的暑假销展活动，带动“凯旋新世界”、“新世界‧天馥”、“新世界星辉”等住宅的看楼量明显上升，其中“新世界‧天馥”在销展活动期间的访客量更按月大增1.3倍。

龙湖长乐天街即将开业

西安龙湖长乐天街与地铁8号线幸福林带北站无缝衔接，建成后将成为西北首个天街TOD旗舰项目。商业定位为“城东百姓烟火中心”，计划引入近300家优选品牌，招商完成率已超过90%。

西安DT51跨区域布局

DT51是北京华联在2023年推出的全新商业产品线，定位社区型时尚精品百货。西安DT51将以运动生活方式为核心，引入潮流时尚、运动休闲、美妆、家庭生活及时尚餐饮等品类。

万象城等国际品牌落户西安

西安商业市场诞生了荟聚、万象城和太古里等国际一线品牌，也有兰桂坊和“兵马俑奥莱”等特色商业落户，还涌现诸如老菜市场和西仓市集等非标类型。

老牌商业加速淘汰

随着新商业的陆续落地以及消费需求的迭代升级，人人乐、卜蜂莲花、民生等一批传统商业纷纷闭店。这些曾经西安人耳熟能详的城市地标，见证着过去城市的繁华，如今黯然退场。

传统商业积极自救

解放路商圈的地标性建筑，拥有66年历史的民生百货（解放路店），在此前经历人流惨淡，闭店改造后更名为Jf103，已经重新营业。同样位于解放路片区的悦荟广场，闭店改造后现已更名为解放数创广场。

社区商业成为新趋势

DT51是北京华联推出的全新商业产品线，定位社区型时尚精品百货，以“时尚、品质、渴望”为核心竞争力，主要面向中高端消费群体。这表明社区商业正在成为商业地产发展的重要方向。

文化产业与商业融合

Insula绿洲作为陕西艺术博物院二期，由陕文投集团与量子产业联合开发，以全国首个超大型秦文化主题演艺《赳赳大秦》为核心，构建集旅游休闲、艺术体验、文化展览、艺术社区等功能于一体的大型标杆性文化商业综合体。

滨水商业发展新方向

西安源创Oya，坐落于浐灞国际港欧亚大道商务聚集区，目标是打造“西安首个滨水艺术潮流街区”。总体量约4.2万平米，强调“去天花板”理念，将自然生态与商业空间深度融合。

非标商业崛起

西安商业体呈现“超大体量引领、多业态并行和非标商业崛起”等特点。除了国际一线品牌外，也涌现诸如老菜市场和西仓市集等非标类型，丰富了商业生态。

上海高端商业新高度

徐家汇ITC Maison项目投资334亿元的超级综合体不仅拥有浦西第三高楼，其27.9万平方米的购物中心更以“未来风格城中之城”为设计理念。项目将商业与文化艺术深度融合。

外资商业调整中国战略

瑞典英格卡集团（Ingka Group）旗下拥有宜家零售、英格卡购物中心及英格卡投资三大核心业务，计划出售其在中国内地运营的十座荟聚购物中心，这标志着外资商业在中国市场的战略调整。

保险资金投资商业地产成趋势

近年来险资加速布局商业地产及基础设施等另类资产，既通过基金直投购物中心，又借REITs、债权计划等多渠道配置不动产。保险资金具有长期性和稳定性，需要寻找能够提供稳定现金流的投资渠道。

央企合作推进资产证券化

重庆市地产集团CMBS成功发行，市国资委、市住房城乡建委有关负责人介绍了支持企业创新融资模式、盘活存量资产的相关政策和工作思路。各方表示要保持密切沟通，进一步深化资产证券化合作。

商业地产融资创新

CMBS（商业物业资产支持专项计划）成为商业地产融资的重要创新工具。重庆市地产集团CMBS产品期限24年，票面利率2.08%，创中西部地区最低，通过未来现金流变现的创新融资方式，深度挖掘资产运营变现能力。

城市更新推动商业转型

东大街加入了城市的规划改造之路，因为施工，在一定程度上也会影响出行便捷度，造成周边人流的缺失。而这一批商业的不景气，跟东大街的主干道被分流也有些关系。