一、政策动态

商业不动产REITs试点启动（11月28日）

●证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告(征求意见稿)》，首次在"基础设施REITs"外单列"商业不动产REITs"新类别

●纳入范围：商业综合体、购物中心、写字楼、酒店、城市更新等

●REITs市场现状：截至11月27日，已上市77只，融资2070亿元，总市值2201亿元，2024年以来指数上涨22.46%

消费促进政策

11月20日，商务部公示15个国际化消费环境建设试点城市和50个消费新业态新模式新场景试点城市

二、大宗交易市场

11月成交概况：

●共监测到18宗交易，总金额176.9亿元，平均单笔9.83亿元

●商业地产标的12宗（写字楼、商场、酒店、综合体），占比66.7%

代表性案例：

●象屿集团以21亿元收购上海南京西路仙乐斯广场90%股权，单价约3万元/㎡，总面积7.04万㎡（含办公、商业及250个车位）

●华夏华润商业REIT大宗交易成交240万股，金额2405.4万元，折价率1.76%

市场特点：

●办公楼占主导，三季度办公楼成交金额占比75%，成交宗数占比53%

●内资主导，上海三季度大宗交易内资占比100%，外资缺席

●保险资金活跃，2025年上半年5家险企13笔大额投资近50亿元，同比增长614%

三、租金与空置率

1.写字楼市场

租金：

北京甲级写字楼：130.20元/㎡/月，环比+0.46%，同比-28.04%（11月数据）

深圳甲级写字楼：105.09元/㎡/月，环比-4.94%，同比+8.00%（11月数据）

重点八城（北京、上海等）平均租金：2.73元/㎡/天，同比-11.9%（1-9月累计）

10月租金回暖，重点8城办公租金环比+4.69%，较9月+0.5%明显扩大

空置率：

北京：16.5%（三季度末），四大一线城市最低且持续优化，同比-1.8个百分点

上海：23.5%（三季度末），环比-0.1个百分点

广州：20.8%（三季度末），环比+0.9个百分点

深圳：29.0%（三季度末），四大一线城市最高，环比+1.2个百分点，同比+2.8个百分点

沈阳：33.1%（三季度末），环比上升，创近年新高

2.零售物业市场

全国平均空置率：7.5%（三季度末），环比+0.1个百分点

购物中心首层租金：环比-0.6%，降幅扩大（三季度数据）

上海商铺平均租金：188.48元/㎡/月，环比-5.43%，同比+3.28%（11月数据）

四、销售与供应数据

1.销售数据

金地商置11月合约销售：7.49亿元，面积6.18万㎡，均价1.21万元/㎡

商业地产销售整体低迷，多数城市价格同比下跌，如潍坊商业挂牌均价7776元/㎡，同比-3.99%

2.新增供应

11月全国开业商业项目约20个，总商业体量142万㎡，其中增量项目15个，存量改造项目5个

主要项目：深圳怀德万象汇、杭州城北招商花园城等，小体量、邻里型项目占主导

3.土地市场

11月300城商办用地推出9640万㎡，成交3763万㎡，同比分别-16.2%、-21.9%

1-11月累计：推出3.4亿㎡，成交2.21亿㎡，同比分别-16.4%、-13.7%

五、行业表现

1.企业业绩分化

增长：龙湖集团商业租金收入55亿元（上半年），同比+4.9%；新城控股商业运营收入69.44亿元（上半年），同比+11.8%

下滑：宝龙商业零售商业收入10.49亿元（上半年），同比-2.6%；中骏商管收入近乎零增长

2.市场转型

●从"增量竞争"到"存量博弈"，行业进入深度洗牌期

●新增供应放缓，2025年办公楼新开工面积同比-22.3%，竣工面积+16.5%（1-9月）

●存量项目改造活跃，5个存量改造项目11月开业，如庐州意库、泉州复悦尚柏奥莱等

●运营能力成核心竞争力，华润万象生活等头部企业凭借精细化运营保持高出租率和业绩增长

六、趋势展望

●商业REITs扩容：11月政策突破将加速商业地产存量盘活，预计未来更多商业资产将通过REITs实现证券化

●租金企稳迹象：10月租金环比回升4.69%，显示市场可能逐步企稳，北京等城市已现回暖信号

●结构性机会：

●一线城市核心商圈资产保值性强，如上海南京西路仙乐斯广场以21亿元成交，单价3万元/㎡

●消费基础设施表现稳健，消费类REITs平均出租率97.20%，利润率66.61%（三季度）

物流地产韧性突出，前三季度净吸纳量720万平方米，同比+62%，创历史新高

存量时代特征：

●2025年1-9月办公楼新开工面积-22.3%，竣工面积+16.5%，供需失衡加剧，预计2026-2027年供应放缓

●行业从规模扩张向价值提升转型，绿色认证（LEED、WELL等）成高端项目标配，超80%新项目强调TOD优势

2025年11月，国内商业地产市场呈现存量盘活加速、运营精细化提升、轻资产转型深化的特征，政策支持与市场需求共同推动行业从“规模扩张”向“价值重构”转型。以下从政策环境、市场表现、企业动态、重点项目等多维度展开，结合权威数据与行业实践，全面呈现当月商业地产的最新情况：

政策环境：公募REITs扩容与存量更新成为核心支撑

2025年11月，政策层面持续加大对商业地产的支持力度，重点围绕存量资产盘活与运营效率提升展开：

●公募REITs扩容：证监会发布《关于推动商业不动产投资信托基金（REITs）试点常态化》的通知，将商业办公、产业园区、物流仓储等存量资产纳入试点范围，明确“优质资产可通过REITs实现退出”，为商业地产企业提供新的融资渠道。截至11月底，全国已有22只商业地产REITs获批，总规模超300亿元，覆盖北京、上海、深圳等核心城市。

●存量更新政策：住建部发布《关于进一步加强城市商业综合体规划建设管理的通知》，要求“严格控制新建大型商业综合体，鼓励对现有商业设施进行升级改造”，并明确“商业综合体应与周边社区、交通、文化设施联动，打造‘15分钟便民生活圈’”。

●地方促消费措施：上海、深圳、杭州等城市推出“消费券+商业改造”组合拳，例如上海发放10亿元商业消费券，覆盖购物中心、餐饮、零售等业态；深圳启动“老旧商业街区改造计划”，首批改造10条街区，重点提升步行体验与业态多样性。

市场表现：存量压力凸显，核心资产韧性凸显

1.写字楼市场：空置率微升，租金小幅下降

2025年11月，全国重点城市写字楼市场存量压力持续，但核心商圈表现出较强的抗跌性：

空置率：北京CBD核心区写字楼空置率约18%（环比微升0.5个百分点），上海陆家嘴空置率约20%（环比持平），深圳前海空置率约25%（环比上升1个百分点）。

租金：北京CBD甲级写字楼平均租金约8.5元/平方米/天（环比下降2%），上海陆家嘴约9.0元/平方米/天（环比下降1.5%），深圳福田约7.8元/平方米/天（环比下降3%）。

需求结构：科技、金融企业仍是写字楼租赁的核心需求，例如字节跳动租下上海杨浦区4万平方米写字楼（用于AI研发），中信银行深圳分行租下福田2万平方米写字楼（用于区域总部）。

2.购物中心市场：存量改造加速，小体量项目占比超60%

2025年11月，全国购物中心市场新增供应以存量改造为主，小体量项目（≤5万平方米）成为市场主流：

开业情况：当月全国开业购物中心20个，其中12个为存量改造项目（如泉州复悦尚柏奥莱（原万达广场）、苏州彩莲鲤商业广场（原采莲广场）），新增商业体量约142万平方米。

业态调整：餐饮、体验业态成为存量改造的核心方向，例如深圳景福安荟邻（2.1万平方米）引入50家餐饮品牌（含首进莲塘的“庙前三酉”酒吧），广州外商新天地（3万平方米）打造24小时微醺经济带（引入“庙前冰室”团队创立的特色酒吧）。

空置率：全国重点城市购物中心平均空置率约12%（环比下降0.5个百分点），其中核心商圈空置率约8%（如北京西单、上海南京西路），非核心商圈空置率约15%（如三线城市新区）。

3.商业地产REITs：市场持续扩容，核心资产估值提升

2025年11月，商业地产REITs市场保持活跃，核心资产（如重奢商场、产业园区）的估值显著提升：

市场规模：截至11月底，全国商业地产REITs总规模超300亿元，其中重奢商场REITs（如北京SKP、上海恒隆广场）的规模占比约40%。

估值水平：核心资产（如重奢商场）的资本化率（CapRate）约4%（环比下降0.5个百分点），主要因“全球重奢品牌新增门店有限，核心资产成为非卖品”，其真实内在价值远超报表估值。

交易活跃度：当月商业地产大宗交易7单，总金额超70亿元，其中自用型交易占比约60%（如货拉拉收购上海长宁区10亿元办公楼、陆家嘴国泰人寿收购上海前滩汇9.36亿元写字楼）。

企业动态：头部企业领跑，轻资产与运营成核心竞争力

2025年11月，商业地产企业马太效应凸显，头部企业凭借运营能力与轻资产模式持续领跑：

头部企业表现：华润万象生活以32.67亿元的商业航道收入位居行业首位（同比增长14.6%），其购物中心零售额同比增长21.1%至1220亿元，53个在管项目零售额稳居当地市场第一；恒隆地产核心物业租赁收入达29.31亿元（同比增长8%），旗下上海恒隆广场、港汇恒隆广场等标杆项目持续吸引高端品牌入驻。

轻资产转型：旭辉商业加速全国轻资产布局，签约项目覆盖华东、华南、西南核心区域（如上海恒基·旭辉天地引入户外运动、宠物等新业态）；绿城商用构建“商业+酒店+长租公寓”全链条生态，自营酒店品牌“绿城玫瑰园”坚守高品质定位。

商文旅融合：融创商业凭借“热雪奇迹”品牌抢占室内滑雪赛道，深圳前海冰雪世界（全球最大室内滑雪场）与杭州热雪奇迹形成规模壁垒，构建滑雪运动、教育、娱乐全链条服务体系；新合作商业打造“线上线下融合”网络，服务“工业品下行、农产品上行”，盘活城市地下空间。

重点项目：存量改造与商文旅融合成为亮点

2025年11月，多个重点项目通过存量改造与商文旅融合实现价值提升：

深圳前海冰雪世界：作为全球最大室内滑雪场（约10万平方米），与在建的杭州热雪奇迹形成“南北联动”，引入滑雪学校、冰雪装备店、冰雪主题餐厅等业态，预计年接待游客500万人次。

上海虹桥前湾印象城MEGA：定位“国际化社交度假漫游湾”，商业体量超40万平方米，招商率达95%，引入超350家优质品牌（含83家首店），打造“凝光之谷”“爪爪帮”等六大沉浸式主题场景。

北京中关村ARTPARK大融城东区：以“国际潮流、高品质生活”为主题，引入30余家京西首店（如AlexanderWang、MM6MaisonMargiela），及“chili’s”北京首店、“Theboots泥靴”等餐饮品牌，预计12月正式亮相。

总结与展望

2025年11月，国内商业地产市场从“规模扩张”转向“价值重构”，核心特征包括：

存量盘活：政策支持与市场需求推动存量商业设施升级改造，小体量项目与存量改造成为市场主流；

运营精细化：头部企业通过“业态调整+科技赋能”提升运营效率，餐饮、体验业态成为吸引客流的核心；

轻资产转型：房企通过轻资产模式扩大管理规模，聚焦运营能力与品牌输出；

商文旅融合：商业与文旅、体育等业态联动，成为新型商业发展的重要方向。

展望未来，商业地产行业将进一步向“运营驱动、价值重构”转型，具备运营实力与创新活力的企业（如华润万象生活、恒隆地产、印力集团）将在存量盘活与价值提升的浪潮中持续领跑。