香港商业地产市场正在经历一轮结构性回暖。高力10月14日发布《2026年第三季市场报告》，数据显示甲级写字楼租赁需求连续六个季度保持正吸纳，中环及金钟空置率四年来首次重回单位数，投资市场教育相关资产交易占比更是创下历史新高。

写字楼：中环金钟“翻身”，量化交易公司抢租核心区

第三季全港甲级写字楼净吸纳量达到正101万平方呎，连续第六个季度录得正吸纳量。最值得关注的变化来自中环和金钟——这两个核心商业区的甲厦空置率降至9.1%，是四年来首次重返单位数水平。

租金的涨幅更能说明问题。顶级甲级商厦租金年初至今累计上升17.1%，中环及金钟租金升幅达到9.7%，而整体甲级写字楼租金仅录得0.8%的升幅。换句话说，钱在往核心区的好楼里涌。

背后的主力推手是金融机构，尤其是量化交易公司。荷兰量化交易巨头IMC Trading预租了国金二期约1.8万平方呎楼面，面积比现有办公室大增约2.7倍，月租料约220万元。美国量化基金Susquehanna International Group也签约租下长江集团中心二期三层写字楼，总面积近5.2万平方呎。高力香港企业客户服务主管颜慧萍预计，2026年中环及金钟租金将录得逾10%的升幅，而非核心区如九龙东则仍以租户主导，全年租金跌幅预计超过5%。

投资市场：教育资产“抢镜”，海外资金回来了

投资市场第三季录得107亿港元成交额，按年增长18.5%；首三季累计投资成交额达398亿港元，按年大增65%，已经超过2025年全年水平。

这一轮投资热潮中，最抢眼的是教育相关资产。第三季学生宿舍及教育设施交易占总投资额的比例达到创纪录的42%。事实上，今年首五个月教育相关商业物业投资就已达到111亿元，而去年全年这个数字仅为40亿元，占比约11%。京东集团斥资逾10亿元购入湾仔两幢酒店改作学生宿舍，乐风集团也将大角咀商厦项目售予新加坡财团作宿舍用途，教育产业化正在实实在在地改写香港商业地产的需求结构。

海外资金也在明显回流。国际投资者占季度成交额约30%，为2022年第四季以来最高水平。高力香港研究部及零售顾问主管李婉茵表示，尽管融资成本维持高位，租户及投资者仍积极物色具长远价值的机遇，随着写字楼吸纳量改善、访港旅客增长及跨境资金回流，市场前景正逐渐明朗。

注册量创五年新高，但复苏仍有温差

美联工商铺综合土地注册处数据，2026年首三季全港工商铺买卖注册量累计3,963宗，按年上升约16.5%，续创近5年同期新高；注册金额约405.7亿港元，按年跌幅已收窄至0.2%。

商厦板块表现最为突出，首三季注册量1,015宗，按年增加19%，是三大板块中唯一录得“额量齐升”的类别。9月指标甲级写字楼空置率降至8.5%，创2020年12月以来新低。

不过美联集团暨美联工商铺行政总裁马泰阳也指出，各板块复苏步伐仍有差异，银行对工商铺按揭审批仍偏保守，市场信心全面修复尚需时间，维持全年工商铺买卖注册量约5,200宗、按年增加约15%的预测。

从市场回暖到精准匹配：招商平台在做什么

市场活跃度上来之后，租户和投资者的核心痛点其实就一个——怎样快速找到对的盘。

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高力在报告中预计，2026年全年甲级写字楼租金按年上升2%，一线街铺租金上升3%，投资成交额按年增长10%。从第三季的数据来看，写字楼和投资市场已经跑在复苏轨道上，而教育资产这个新变量，很可能会在未来几个季度继续搅动市场格局。

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