来源：第一财经 作者： 吴斯旻

近期，中央政治局会议决定“适时调整优化房地产政策”，住建部也明确了房地产政策的优化方向。在此背景下，北京、深圳、广州等一线城市纷纷表态，有望加快出台落地细则。

住房和城乡建设部近日召开企业座谈会，部长倪虹在会上表示，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实各项政策措施。此次北京市住建委也表示将认真学习中央政治局会议精神，并结合北京房地产市场实际情况，加快贯彻落实工作。

根据国家统计局数据，6月份，70个大中城市中，商品住宅销售价格环比上涨的城市数量减少。一线城市新建商品住宅销售价格环比持平或略降，二手住宅环比下降。具体而言，一线城市新建商品住宅销售价格环比持平，其中北京环比上涨0.1%，涨幅较上月收窄，广州和深圳环比分别下降0.1%和0.3%。同月，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.7%，降幅比上月扩大0.3个百分点，北京环比大降0.7个百分点，广州和深圳分别下降0.2和0.1个百分点。

一线城市以二手房为主导。以北京为例，2022年北京二手房成交面积占比为62%，新房占比为38%。然而，据北京市住建委数据，二季度以来，北京二手房成交量逐月下跌。6月份，北京市二手房网签量为11607套，环比下降10.6%。此外，市场数据显示，截至6月底，北京二手房挂牌量已达约19万套。

目前，全国各城市实施不同的楼市调控政策，采取分类调控、因城施策的方式。在去年下半年以来，面对多地一二手房联动回落的趋势，各线城市逐步放松楼市调控政策，大多数城市的首付比例已降至监管部门要求的最低水平（首套最低20%，二套30%）。

然而，以一线城市为代表的热点城市和地区仍然实施严格的限购、限贷、限售和限价（“四限”）措施。其中，“认房又认贷”的城市主要集中在北京、上海、广州、深圳、成都等城市，且个别城市的“认贷”标准和二套首付比例较高。

例如，北京、上海目前的二套房认贷判定标准为“全国有贷款记录（住房贷款，含公积金，购买商业类项目不计算），包括已结清和未结清贷款记录1笔；全国无贷款记录，北京/上海有1套住宅”。此外，两地的二套房首付比例最低为60%（普通住宅），最高为80%（非普通住宅）。

从房贷利率方面来看，根据贝壳研究院的数据，7月份百城首套房贷利率平均为3.9%，同比下降45个基点；二套房贷利率平均为4.81%，同比下降25个基点。然而，一线城市的首套房和二套房贷利率分别为4.50%和5.03%。

综上所述，一线城市的楼市调控政策或将迎来新的变化，房地产市场或加速优化。随着中央政治局会议的定调和住建部的明确表态，一线城市有望加快出台落地细则。这将对房地产市场产生积极影响，为刚性和改善性住房需求提供更多支持，并进一步保障人民群众的合法权益。