观点网 此次股权交易，万达商管完成了对赌协议中的承诺，碧桂园服务也赚了近5亿元分手费。

9月25日，碧桂园服务控股有限公司披露一则交易公告称，间接全资附属公司碧桂园物业香港已在2024年9月24日同意出售珠海万达商业管理集团股份有限公司约1.49%的股权，交易价格为31.42亿元，买方为珠海万赢及大连万达。

值得注意的是，此次交易支付方式为现金支付。根据现有投资协议，碧桂园物业香港是在2021年7月15日向珠海万赢购买了珠海万达商管约1.79%的股权，代价为32.3亿元。

经过换算，此次出售的初始投资成本约为26.81亿元，预计收益约为4.61亿元（未经审核），预计资产净值将增加约4.61亿元（未经审核）。

这也就意味着，此次出售完成后，碧桂园物业香港实现了8%的税后年化收益率，并且仍拥有目标公司全部股份约0.31%；按照目前成本价计算，剩余股份市值约为6.44亿元。

至于出售目的，碧桂园服务在公告中也明确指出，此次出售股权是为了战略聚焦和财务性投资规模收缩，有助于回笼资金，聚焦核心业务。

而且，此时出售也是变现投资回报的适当时候。

现金要务

看过碧桂园服务最新账目，就能知道31.42亿元现金回笼的重要性。

从经营情况来看，根据2024年中期财报，今年上半年，碧桂园服务实现收入210.46亿元，同比增长1.5%；股东应占利润为14.4亿元，同比减少38.7%；股东应占核心净利润约18.4亿元，同比下降31.7%。

比起净利润下降近四成，更令投资者担忧的是经营性现金流急剧下滑。期内，碧桂园服务经营活动所得现金净额从上年同期的21.9亿元大幅下降至2.7亿元，同比下降了87.7%，主要原因是收物业管理费的难度增加。

与此同时，截止到2024年6月30日，贸易应收款为219.58亿元。根据业绩报告披露，碧桂园服务应收账款中，1年内应收账款接近47%比例转为1-2年；1-2年的应收账款接近36.7%比例转为2-3年；2-3年的应收账款接近90%比例转为3年以上；而超过三年的3年以上95%收不回来。

碧桂园服务为加速回款，成立欠款追讨委员会，全面推进欠款追讨；针对逾期账款，采取以资抵债、诉讼或仲裁等措施解决，但收缴难问题已经成为了矗立在物企面前的一座高山，想要移山一时半会也难以实现。

况且，9月初碧桂园服务的“出局”风波闹得沸沸扬扬。当时，上海最大居民小区上海康城业主委员会宣布，业主投票表决后决定不再续聘当前物业服务企业，即深圳碧桂园盛孚物业服务有限公司上海分公司，由碧桂园生活服务集团股份有限公司全资控股。

如果不再续聘，就单纯计算一年的物业费收入，碧桂园服务就要丢失近5000万元的收入。

事件发酵后，碧桂园服务管理层迅速作出回应，公开道歉和反省，并且进行整改包括更换了更换上海区域总裁，将康城项目的管辖权提级，归集团直管。

因此，在收缴难、回血慢的情况下，出售珠海万达商管股权补血确实是如碧桂园服务所说的“当下是选择变现投资回报的最适当时候”。

从另一层面而言，2023年碧桂园服务净利润为5.17亿元，如果按照公告所说的，此次交易将增加4.61亿净利润来算，2024年碧桂园服务净利润至少翻一倍，年底账目会更美观。

除了出售珠海万达商管股权，碧桂园服务也在通过回收财务投资的方式改善现金流。

早在今年2月，碧桂园服务就喊停了一笔股权投资。根据碧桂园服务彼时公告，公司宣布终止与合富辉煌的战略合作协议及可能收购事项。

按照此前规划，碧桂园服务本计划再收购合富辉煌已发行股本的约10.63%，并同意认购合富辉煌配发的3.85%新股，总代价为1.58亿港元。若完成10.63%股权收购，碧桂园服务的持股比例将从25%增加至38.1%，超过创始人扶伟聪成为最大股东。

如今，碧桂园服务是否能实现管理层在6月份股东大会上定下的目标——“经营性现金流做到核心净利润的1倍以上”，还剩下几个月时间。

截止2024年6月30日，碧桂园生活服务仍拥有375.32亿元流动资产，其中现金及现金等价物为119.56亿元。

对赌往事

值得关注的是，碧桂园服务出售珠海万达股权同时，碧桂园也同万达方面就股权出售问题签署了补充协议。

碧桂园在港交所发布公告称，碧桂园方、万达商管集团及珠海万赢订立协议的补充协议，以修订代价的支付安排及首期交割日后的交割程序。补充协议项下修订主要因应涉及的实际程序而与支付及交割安排有关，而代价及出售事项的其他重大条款则维持不变。

截至公告日期，首期交割日已经发生。据此，碧桂园间接全资附属公司金逸环球及受让方已根据协议分别转让首期目标股份及支付第一笔资金。

这一切还得追溯回三年前，王健林设下的那场380亿元“赌局”。

2021年，为了应对第二次对赌压力，王健林决定重启上市计划。不过，基于此前万达商管已经在港股退市，新的IPO标的变成了珠海万达商管。

根据珠海万达商管提交的招股书信息，2021年8月完成一轮Pre-IPO融资，参与的机构投资人包括郑裕彤家族、碧桂园、中信资本、蚂蚁、腾讯、太盟投资集团等22家，投资总额约为380亿元。

当时，碧桂园旗下金逸环球有限公司、碧桂园物业香港两家企业均参与了投资，各自出资32.3亿元，分别持有珠海万达商管1.79%股权。

2023年12月13日，金逸环球宣布退出，将珠海万达商管1.79%股权回售给了万达方面，作价30.69亿元。相比碧桂园服务此次获利4.61亿元，金逸环球亏损了1.61亿元。

2021年到2023年间，珠海万达商管先后四次冲击IPO，均未成功，对赌协议也由此被激活。迫于高达数百亿回购资金压力，王健林只能另寻投资方。

2024年3月底，大连万达商管与太盟投资集团、阿布扎比投资局、穆巴达拉投资公司、中信资本、ARES等投资方正式签约，资方联合向大连新达盟投资约600亿元。

新人入场，旧人退场，历史不断更迭，而王健林也在角逐中失去了珠海万达商管的绝对控制权。

根据交易公告，截至2024年6月30日，珠海万达未经审核合并资产净值为94.54亿元。2023年公司税前利润为93.04亿元，税后利润为75.34亿元。

截至2023年11月，万达商管运营管理494个大型商业中心，290个为大连万达旗下商业中心，204个为第三方轻资产商业中心。

根据履行回购义务，珠海万达方应在不晚于2024年12月31日收购碧桂园服务方剩下的0.31%股权。

本文源自：观点网

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以下来源：乐居财经　　文/乐居财经徐酒眠

　　同根而生，同命不同命。

　　三年前，也是在秋天，王健林筹备珠海万达的上市，邀来亲朋老友共襄盛宴。席面正式拉开，杨国强家族坐了两员大将——碧桂园（02007.HK）与碧桂园服务（06098.HK）。

　　在上千亿的地产生意面前，物业还是稚小了很多。但在珠海万达的这场投资宴会上，“碧系”兄弟俩财大气粗举出了同一张牌，分别豪掷32.3亿元，在Pre-IPO阶段各自拿下了1.7945%股权。

　　后来的剧情都不陌生，王健林未能如愿在香江口上岸，苦苦寻觅才在最近等到了救兵，而代价是失去了对万达商业的绝对控制权。

　　另一头，杨国强家族债务压顶，缺钱缺到“砸锅卖铁”。碧桂园首当其冲，去年底就着手清仓珠海万达股权回笼资金，价格约为30.69亿元。

　　碧桂园“自曝”，这笔投资亏本了，几年下来没赚到钱反而亏了大约1.6亿。

　　2024年9月24日晚间，碧桂园公告，其与万达方再次订立补充协议，修订代价的支付安排及首期交割日后的交割程序，但代价等重大条款则维持不变。

　　而同一天盘后，碧桂园服务也选择了套现珠海万达：以31.42亿元的总对价，出售约1.49%（107，945，650股）。按照初始投资金额26.81亿元计算，出售的这部分股权已然实现了8%的年化收益率。

　　换而言之，碧桂园服务已经赚回了4.61亿元。

　　交易事项完成后，碧桂园服务仍持有珠海万达约0.31%（22，109，350股）股权。按照此次交易中，涉及珠海万达每股成本约29.12元/股计算，这部分股权目前市值约6.435亿元。

　　股价收跌

　　投资赚了几个亿，资本市场响起的掌声却未持续到收盘。

　　9月25日早间刊发公告后，碧桂园服务股价高开高走，十来分钟拉到最大涨幅5.11%。之后起伏震荡，但总体上飘红。

　　变数在尾盘，最终当日收跌0.21%，报4.69港元/股，总市值约156.79亿港元，排在物业股第四位，与后一名保利物业仅拉开3.51亿港元的差距，与前一位的中海物业相差10.36亿港元。

　　碧桂园服务在公告中表示，“会将出售事项所得代价款项用作一般营运资金及董事会批准的其他用途。”而有投资者评论，希望能用于分红或回购。

　　今年上半年，碧桂园服务再次交出了一份“最差”成绩单。报告期内实现收入约210.46亿元，同比微增1.5%。

　　同期，录得毛利约55.53亿元，同比下降13.7%；整体毛利率21.2%，同比下降3.7个百分点。净利润约为15.46亿元，同比下降37.9%；净利率7.4%，同比下降4.6个百分点。

　　最醒目的是经营活动所得现金净额，约为2.7亿元，而上年同期为21.92亿元，同比降幅达87.7%。

　　管理层分析表示，造成上半年现金流下降主要包括三大因素：首先在资金流入方面，风险客商和小业主收缴率偏低，即净利润有所下降；其次是受经济环境等因素影响，预缴的物业费有所下降；再加上，日常经营活动产生阶段性资金波动。

　　“在现金流管理方面，我们最需要关注的仍是资金流入表现，也就是预缴和收缴。”发布中期业绩报的同时，碧桂园服务宣布成立欠款追讨委员会，并由总裁徐彬淮亲自率领。

　　业绩不理想，碧桂园服务今年中期未宣布派息。回购方面，最近一次还是在去年9月12日，徐彬淮团队上台之后，曾表示在极端情况下才会回购。

　　8月底的中期业绩会上，管理层表示，目前公司的股价已被低估，接下来会积极考虑并准备回购动作，使用现金性分红或现金加回购的组合手段，逐步提升绝对额以及分红加回购的整体比。

　　聚焦与收缩

　　数据显示，截至2024年6月30日，碧桂园服务账上的现金及现金等价物约为119.96亿元，受限制银行存款3.05亿元。

　　若再加上此番交易收回的三十多亿，碧桂园服务也成为了账上资金高于资本市场总市值的物企之一了。

　　此番交易，碧桂园服务要求万达方在2024年9月27日起的10个工作日内，按照31.42亿元兑换等值美元以现金支付。

　　有人猜测，这是不是为了方便给碧桂园偿还美元债？有反驳表示，当初投出去的是港币，要回美元很合理。替地产还债应该不可能，一是杯水车薪，二是有恒大物业的前车之鉴。

　　从账上看，碧桂园服务弹药充足，并不差钱。但股价走低，多次探底，管理曾却迟迟不愿意回购，因此碧桂园服务账上的现金也遭过质疑。

　　“出售事项为本集团战略聚焦和收缩财务性投资规模”，碧桂园服务，按照投资退出计划回售股份，有助于集团回笼资金，聚焦经营核心业务。

　　在李长江时代，碧桂园服务曾像一头大鲨鱼，活跃在各领域花样“买买买”。

　　在业务方面，进入城服、中介、机场、保险、商管等领域；在投资方面，对内有珠海万达、长城物业、康桥悦生活等物管，对外有美妆电商代运营企业优趣汇控股、洲际海峡能源等。

　　“住宅物业管理业务是公司整体战略规划的核心”，今年中期业绩会上徐彬淮表示，将“咬定”公司核心能力的建设，并以此为中心去驱动未来业绩的健康和可持续成长。

　　数据显示，今年上半年碧桂园服务物业管理服务收入127.52亿元，同比增长约4.6%；占收入的60.6%，同比提升约1.8个百分点。

　　而城市服务、商业运营服务，在短暂尝到甜头后，进入了阵痛期。今年上半年，这两项业务分别收入21.7亿元、3.32万元，同比降幅9.4%、37.9%。

　　合作走向

　　碧桂园服务未选择和兄弟公司一样清仓变现，或是有继续维系与珠海万达合作的考量。

　　当年老杨为珠海万达重回资本市场台前有力地推了一把。投桃报李，战投的生意之外，老王也引了一股“肥水”流向碧桂园服务。

　　按照珠海万达当时的招股书披露，其与碧桂园服务已订立战略合作协议，将集团安保及保洁服务外包给了碧桂园服务。

　　是否全部给、具体会给到多少，招股书并未作过多说明。

　　乐居财经《物业K线》获悉，2018年、2019年、2020年，以及2021年6月30日止六个月，珠海万达的分包成本（包括分包予分包商的服务已支付的费用）分别为16.02亿元、18.95亿元、22.05亿元，以及11.07亿元，分别占到了期内珠海万达总销售成本的24.7%、21.4%、20.3%，以及及18.1%。

　　没有再进一步披露在安保及保洁服务外包中的成本支出，不过从珠海万达的体量来看，这笔支出应该也不少。

　　官方资料显示，截至2022年12月31日，珠海万达管理商业广场472个，在管建筑面积6556万平方米，覆盖城市数量224个。

　　另据不完全统计，过去的2023年，珠海万达至少新开业运营26个商业项目，包括25座万达广场和1座万达茂。2024年，也有超20个万达广场计划开业。